• Главная
  • Мнение эксперта
  • Алексей Макаров, управляющий партнер ГК «Триумф» о ситуации на нижегородском первичном рынке жилья

Алексей Макаров, управляющий партнер ГК «Триумф» о ситуации на нижегородском первичном рынке жилья

Алексей Макаров, управляющий партнер ГК «Триумф» о ситуации на нижегородском первичном рынке жилья

Объемы строительства падают, количество продающихся квартир растет

В 2016 году план по вводу жилья в Нижнем Новгороде был выполнен только на 76%.По прогнозам администрации города, ввод жилья в 2016 году в Нижнем Новгороде должен составить около 600 тыс. кв. м. Однако в свете проблем, которые застройщики испытывали с получением внешнего финансирования и реализацией квартир в строящихся домах, а также с учетом постоянного подорожания строительных материалов этот прогноз выглядел слишком оптимистично.

По информации департамента строительства, за 12 месяцев 2016 года в городе было построено 453 тыс. кв. м жилья, что тем не менее на 2,3% больше, чем в 2015 году. В IV квартале 2016 года были введены следующие крупные объекты:

– 18-этажный жилой дом № 2 (по генплану) в ЖК «Высоково» по ул. Республиканская, д. 43 (ООО «Волго-Окская инвестиционная компания»);

– 10-этажный дом № 23 и 17-этажный дом № 26 (по генплану) в микрорайоне «Бурнаковский» («Жилстрой-НН»);

– 9-этажный жилой дом в квартале улиц Вольская - Витебская (ЗАО «Желдорипотека»);

– ЖК «Преображенский» (ООО «Стрижи»).

В настоящее время в Нижнем Новгороде ведется строительство 65 многоэтажных домов. Наибольшее количество строящихся объектов расположено в Нижегородском и Советском районах (20 и 8 домов соответственно), наименьшее – в Канавинском и Московском (по 2 объекта).

По состоянию на 1 января 2017 года предложение на нижегородском первичном рынке жилья было представлено 9155 объектами. В течение 2016 года произошел рост объемов предложения на 53,7%, при этом максимальное число продаваемых квартир в новостройках было отмечено в III квартале – 9354 объекта. Суммарный объем предложения жилья в новостройках оценивается на уровне около 480 000 кв. м.

Доля верхней части города в общем объеме предложения новостроек в течение 2016 года выросла с 49 до 61%.Чуть более четверти предложения (26%) приходится на Нижегородский район, второе место занимает Советский район с показателем в 22%. Наименьший удельный вес на рынке имеет Канавинский район (всего 3% объектов).

Лидируют в структуре предложения по числу комнат однокомнатные квартиры (43% объектов). Доля двухкомнатных квартир составляет на 37% меньше. Удельный вес «трешек» за год сократился на 2 п.п. до уровня в 18%. Доля многокомнатных квартир всего 2%. 2/3 новостроек в Нижнем Новгороде (68%) представляют собой жилье улучшенного типа, еще 27% можно отнести к жилью повышенной комфортности. Удельный вес как элитного жилья, так и новостроек, позиционирующих себя в экономклассе, невелик – 4 и 1% соответственно.

По материалу стен преобладают дома из блоков (47% объектов). Четверть предложения (27%) приходится на квартиры в домах из монолитного железобетона, а еще 17% - на кирпичные дома.

Структура предложения по площади квартир в IV квартале 2016 года практически не изменилась. Удельный вес квартир площадью 40 - 60 кв. м сохранился на уровне 32%, тогда как доля квартир площадью до 40 кв. м составляет 28% от общего числа объявлений. На крупногабаритные квартиры (100 кв. м и более) приходится лишь 5% предложения.

По состоянию на 1 января 2017 года средняя площадь квартиры в новостройке составила 51,8 кв. м, что соответствует двухкомнатной квартире. За год она снизилась на 4,2 кв. м.

Распределение предложения по количеству комнат

Однокомнатные

43%

Двухкомнатные

37%

Трехкомнатные

18%

Четырехкомнатные и более

2%


Распределение спроса по количеству комнат

Однокомнатные

28%

Двухкомнатные

32%

Трехкомнатные

26%

Четырехкомнатные и более

12%

Комната

2%

 

Платежеспособный спрос не увеличивается

В течение 2016 года число запросов на приобретение квартир в новостройках постепенно росло по сравнению с минимумом, достигнутым в конце 2015 года. В начале года причиной подъема во многом стал обвал рубля. Во второй половине января курс доллара преодолел психологическую отметку в 80 рублей, что вызвало всплеск интереса к недвижимости. Одни приобретали квартиры в новостройках, чтобы спасти свои рублевые сбережения от обесценивания, а другие, как то владельцы валютных вкладов, решили не упустить момент для приобретения жилья по выгодной цене. Дополнительно спрос стимулировала и неопределенность относительно продления программы субсидирования ипотеки на первичном рынке.

Во II квартале 2016 года рост количества запросов на приобретение квартир в новостройках продолжился, составив около 30%. Тем не менее интерес покупателей не вылился в рост числа сделок.

В III квартале 2016 года в Нижнем Новгороде было зафиксировано увеличение числа запросов на приобретение квартир в новостройках на 18%. При этом впервые с начала года вслед за спросом выросло и количество сделок.

В IV квартале оживление на рынке продолжилось, особенно активным в этом плане стал декабрь. Так, по данным Росреестра, в декабре 2016 года показатель количества зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по сравнению с ноябрем 2016 года, увеличился на 54%.

Всего в Нижнем Новгороде за 11 месяцев 2016 года было зарегистрировано 9615 договоров долевого участия, что примерно соответствует уровню 2015 года. И почти в два раза ниже уровня рекордного 2014 года – 18 152 договора.

Анализ запросов покупателей по районам свидетельствует, что в IV квартале 2016 года интерес покупателей вновь сместился в сторону верхней части города – наиболее популярными были квартиры, расположенные в Нижегородском и Советском районах. На эти два района суммарно приходится 45% запросов. Тогда как ранее занимавший первую строчку Ленинский район опустился лишь на третью строчку с показателем 20%. Наименее востребованными являются квартиры в Московском и Сормовском районах – они интересуют лишь по 4% покупателей.

В структуре спроса по количеству комнат также произошли изменения – на первое место вышли «двушки» (32% запросов). Однокомнатные квартиры оказались на втором месте (28% запросов). «Трешки» ищут 26% покупателей. Наименьшим спросом в IVквартале 2016 года пользовались комнаты, на них приходится лишь 2% запросов.

Более трети от общего числа составляют запросы на квартиры от 50 до 70 кв. м (более 34%). На втором месте по популярности в IVквартале оказались квартиры площадью более 70 кв. м, их удельный вес значительно вырос и составляет чуть менее 34%. При этом на 28 п.п. сократился спрос на квартиры площадью от 30 до 50 кв. м – сейчас на них приходится 29% запросов.

Анализ запросов покупателей в IV квартале 2016 года показал, что более 2/3 горожан интересуют квартиры стоимостью 4 млн рублей и более, за 3 месяца их доля выросла на 33 п.п. Еще 25% ищут квартиры в диапазоне от 2 до 4 млн рублей.

Средний бюджет покупки квартиры в Нижнем Новгороде в IV квартале 2016 года вырос с 3,3 до 4 млн рублей при ожидаемой площади квартиры не менее 60 кв. м. Средняя ожидаемая цена 1 кв. м составила около 60 000 рублей.


Цены медленно снижаются

Основным трендом на нижегородском рынке новостроек в 2016 году стало снижение цен. Если в I и II кварталах 2016 года снижение цен было незначительным – на 0,4 и 0,6% соответственно, то во второй половине года, как и предсказывалось, оно пошло чуть более высокими темпами. В целом за год стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке снизилась на 3,8% и по состоянию на 1 января 2017 года она равна 62 517 рублям.

Более трети рынка (36%) занимают строящиеся квартиры по цене от 50 000 до 60 000 рублей. При этом их доля за 2016 год выросла на 5 п.п., тогда как удельный вес квартир с ценой от 60 000 до 70 000 рублей также снизился на 4%, что является отражением общей тенденции снижения стоимости новостроек. Недорогие объекты стоимостью до 50 000 рублей за 1 кв. м составляют 8% предложения, а доля дорогих квартир, в которых 1 кв. м стоит 70 000 рублей и более, составляет 24% от общего числа объектов.

Самые высокие цены на новостройки по состоянию на конец 2016 года были зафиксированы в Советском районе – в среднем 70 000 рублей за «квадрат». Нижегородский район уступил пальму первенства с показателем 65 030 рублей за 1 кв. м. Самые недорогие объекты можно было приобрести в Приокском и Канавинском районах (55 000 и 56 000 рублей за 1 кв. м соответственно). В целом по городу в IV квартале 2016 года было отмечено снижение цен на первичном рынке во всех районах, кроме Ленинского и Советского. По состоянию на 1 января 2017 года стоимость квартиры на первичном рынке в Нижнем Новгороде составила 3240 тыс. рублей, что на 400 тыс. рублей ниже, чем год назад, и на 20 тыс. рублей ниже, чем в III квартале 2016 года.

Средняя стоимость 1 кв. м по районам, рублей

Автозаводский

59090

Канавинский

56000

Ленинский

59140

Московский

61410

Нижегородский

65030

Приокский

55000

Советский

70000

Сормовский

58000

 

Динамика средней стоимости, рублей

IV кв. 2015

65 015

I кв. 2016

64 782

II кв. 2016

64 381

III кв. 2016

62 980

IV кв. 2016

62 517

I полугод. 2017 (прогноз)

60 000

 

Тенденции и перспективы

В 2016 году на рынке первичного жилья Нижнего Новгорода продолжали отмечаться как старые тенденции, так и сформировались новые тренды. Так, несмотря на рост интереса покупателей к новостройкам по сравнению с 2015 годом, стоимость квартир на первичном рынке продолжила медленно снижаться, за год падение составило 3,8%.

Если в первой половине года застройщики еще держали цены, надеясь на то, что снижение общего объема строительства сможет поддержать их снизу, то во втором полугодии большинство строительных компаний стали предлагать скидки, проводить различные акции и предлагать подарки покупателям.

Также одним из наиболее значимых трендов является перенос сроков сдачи объектов строительства. Неоднократно переносились сроки сдачи таких объектов, как жилые дома по ул. Почаинская и ул. Мельникова, ЖК «Высоково», ЖК «Северный дворик», жилой дом «Приокский» и других. Кроме того, в Нижегородской области в настоящее время существует 27 долгостроев, в которых приобрели жилье более 2000 дольщиков. Однако некоторые позитивные сдвиги в этом направлении все-таки происходят: так, в январе 2017 года было получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома ЖК «Первомайский» на ул. Украинской. Его возведением занималось ЗАО «ДСК-НН», входящее в группу компаний «СУ-155».

Что касается планов на 2017 год, то, по прогнозу администрации Нижнего Новгорода, объем ввода жилья должен составить около 500 тыс. кв. м. На I квартал 2017 года запланирована сдача таких объектов, как:

– 14-этажные дома № 2 и 3 в ЖК «На Победной» (ООО «МГ Строй»);

– 13-этажный дом № 2 в ЖК «Удачный» (ООО «ЖБС № 5»);

– дом № 1 ЖК «Сормовская сторона» (ООО «Виктория», ГК «Кварц»);

– жилой дом переменной этажности по ул. Почаинская (ООО «Премиумстрой»);

– 17-этажный дом № 15 (по генплану) в микрорайоне «Юг» («Жилстрой-НН»);

– 6-этажный дом № 1 ЖК «Дворянский» в границах улиц Гоголя, Малая Покровская (ООО «Элитстрой»).

Отсутствие платежеспособного спроса, способного поглотить весь объем предлагаемых на рынке первичного жилья квартир, заставляет застройщиков повернуться лицом к покупателю. Девелоперы переориентируются на жилье экономкласса, а также учитывают мнение потенциальных клиентов при проектировании объектов, закладывая большее количество одно- и двухкомнатных квартир меньшей площади. Также дольщикам предоставляется возможность внести изменения в планировки по своему усмотрению на стадии строительства объекта.

Негативной тенденцией на рынке является продолжающийся рост стоимости строительных материалов, из-за чего в условиях, когда повышение цен невозможно, некоторые застройщики отказываются от планов по строительству жилых домов.

Спад на строительном рынке вызвал отказ государства от субсидирования ипотечного кредитования. Порядка 2/3 покупателей жилья в новостройках приобретали его с помощью ипотеки с господдержкой, благодаря чему рост объемов выдачи ипотеки в Нижнем Новгороде по сравнению с 2015 годом составил 19%. Тем не менее показатели прошедшего года ниже, чем объемы выдачи в пиковом 2014 году на 7%. В 2017 году программа ипотеки с господдержкой прекратила свое действие. Однако большинство банков обещает, что процентная ставка на приобретение жилья на первичном рынке вырастет не более чем на 0,5%.

В то же время Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) прогнозирует, что в 2017 году на рынке жилья возможно появление ипотечных ставок ниже 10%. По мнению аналитиков, снижение ставок на 1% может привести к увеличению числа покупателей жилья на3 - 4%.

Тем не менее в 2017 году на первичном рынке жилья Нижнего Новгорода ожидается дальнейшее сокращение платежеспособного спроса вслед за снижением реальных доходов населения. По мнению большинства экспертов, за год снижение цен может составить до 7 - 10%.

В первом полугодии 2017 года застройщики продолжат предлагать покупателям скидки с целью стимулировать продажи. Снижение цен на новостройки может составить 3 - 5% до уровня в 60 000 рублей за 1 кв. м.


Возврат к списку

Наверх