Ипотека с человеческим лицом

27.04.2017  |  Финансы
Ипотека с человеческим лицом

Сегодня найден оптимальный баланс интересов между ипотечными кредиторами и заемщиками. Это позволяет гражданам нашей страны планомерно улучшать жилищные условия, а значит, жить «здесь и сейчас», уверен директор Свердловского агентства ипотечного кредитования Александр Комаров.

 

Госпрограмма: старт лояльной ипотеке дан

Если говорить о процентных ставках ипотечного кредитования, будь то Москва или Екатеринбург, Владивосток или Калининград, сегодня они по всей стране примерно одинаковые. Этот принцип заложен еще в 2015 году, когда начала действовать федеральная программа «Ипотека с государственной поддержкой», и правительством РФ было принято постановление, ограничивающее ипотечную процентную ставку на уровне не выше 12% годовых. Действие программы в первую очередь было направлено на оказание поддержки гражданам в приобретении строящегося жилья и завершилось к окончанию 2016 года.

Участники, эксперты рынка ипотечного кредитования опасались, что прекращение этой программы приведет к росту кредитных ставок, и это отчасти оправдалось в январе-феврале 2017 года. Однако федеральное правительство посчитало, что программа выполнила свою задачу, аргументом в пользу прекращения ее действия стало также мнение о том, что экономическая ситуация в РФ стабилизируется, кризисные явления, с которыми ранее столкнулся сектор строительства жилья, преодолены. Так, осень-зиму 2016 года мы уже встретили с процентными ставками на уровне 10,75–10,9%. Весьма вероятно, федеральное правительство решило, что в дальнейшем все финансовые институты, которые задействованы в ипотечном кредитовании, уже самостоятельно смогут предложить лояльные условия кредитования.

Следует отметить, что население стало более тщательно изучать ситуацию на ипотечном рынке и взвешенно подходить к процессу приобретения жилья. Так, на повышение процентных ставок фактически на 1–1,5 % в начале этого года люди отреагировали негативно – не выходили на ипотечные сделки. Подобный эксперимент показал, что нужно находить некий баланс интересов между всеми участникам рынка ипотечного кредитования.  И тут промедление для кредиторов смерти подобно, конкуренция среди них растет – сидеть на высоких ставках и ждать у моря погоды бессмысленно. Ведь нужно учитывать и некую сезонность в ипотечном кредитовании, например, помнить о том, что совсем скоро – в период летних отпусков – наступит спад активности заемщиков, люди станут меньше выходить на сделки по приобретению жилья. Да и бизнес-план никто не отменял…

Первым о существенном снижении процентных ставок в ипотечном кредитовании, а сейчас она составляет 11 до 11,5% годовых, заявил основной участник этого рынка – Сбербанк РФ. Следом за ним – Агентство ипотечного жилищного кредитования (АО «АИЖК»), затем и другие банки. Все они представлены на территории от Калининграда до Владивостока, от Мурманска до Астрахани. Вся территория России покрыта их предложениями по ипотечному кредитованию, которые сегодня, за редким исключением, одинаковы для всех россиян.

Таким образом, решение Правительства РФ по прекращению программы «Ипотека с государственной поддержкой» оказалось действительно правильным. И мы, участники рынка ипотечного кредитования, сегодня уже без поддержки федерального бюджета предлагаем людям лояльные ипотечные процентные ставки, которые приближаются к уровню 10% годовых. Это действительно честная ставка по отношению к заемщику, она четко фиксирована и действует неограниченный период времени. Далее мы, разумеется, будем отслеживать ситуацию, наблюдать за тем, как поведет себя ЦБ РФ в отношении размера и уровня ключевой ставки. Но сегодня можно смело сказать, что ипотека в Российской Федерации приобрела «человеческое лицо».

Спрос и предложение: баланс интересов найден

Накал конкурентной борьбы между ипотечными кредиторами нарастает. Участники ипотечного рынка стараются привлечь потенциального заемщика самыми разными предложениями, акциями, еще более смелыми шагами по снижению базовой ипотечной кредитной ставки. Ипотечное кредитование в Российской Федерации сегодня развито настолько хорошо, что мы можем удовлетворить потребности любого гражданина, любой его заказ.

Сегодня cамый массовый, и по предложению, и по спросу, сегмент ипотечного рынка в Российской Федерации, – рынок вторичного жилья. Это всё, что построено в советское и постсоветское время, весь жилой комплекс в том виде, в каком он в настоящее время эксплуатируется. Что касается столичных городов, здесь интерес населения плавно перетекает в сторону приобретения нового жилья. 99% жилья благодаря действиям Федерального правительства сегодня строится в рамках 214-го федерального закона о долевом участии в строительстве, что позволяет свести к минимуму мошеннические действия на этом рынке. Кроме того, ипотечные процентные ставки на первичном и вторичном рынках сегодня сравнялись. По отдельным же направлениям процентная ставка на этапе строительства стала даже ниже, чем при приобретении готового жилья на вторичном рынке.

Весьма востребованным оказался один из инструментов, который ипотечные кредиторы предложили с марта текущего года. Это перекредитование (рефинансирование) – предоставление нового ипотечного жилищного займа на условиях действующих сегодня процентных ставок на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита (займа), который был взят ранее под более высокий процент. Экономическая целесообразность перекредитования под более низкую процентную ставку есть тогда, когда разница процентных ставок составляет выше 0,5% годовых. Тогда у заемщика, который добросовестно исполняет свои обязательства по возврату кредита, появляется реальная экономия в ежемесячных платежах. Кредиторы заинтересованы в заемщиках с положительной кредитной историей и предлагают им лояльные условия. Как правило, заемщик рассматривает как минимум три-четыре подобных предложения, ведь перекредитоваться он имеет возможность в любом банке.

Новинка, которая и сегодня продолжает реализоваться – ипотечное кредитование под залог имеющегося жилья. Ипотечный жилищный заем или кредит предоставляется в сумме, составляющей не более 60% от рыночной стоимости имеющегося жилья. Этот инструмент является палочкой-выручалочкой для тех, у кого в активе двух-трехкомнатная квартира, ребенок уже подрос и создает свою семью, а на первоначальный взнос денег нет, да и нет в них необходимости.

Ипотечное кредитование осуществляется на срок до 30 лет, и погашение задолженности в большинстве случаев должно наступать не позднее достижения заемщиком возраста 65 лет. Досрочное погашение осуществляется без ограничений.

При вступлении заемщика в процесс кредитования все кредиторы проводят оценку его платежеспособности. Берется совокупный семейный доход и делается расчет того, какая максимальная сумма займа либо кредита этому человеку может быть предоставлена. По общей практике, на сегодня не более 45–50% совокупного семейного дохода может направляться заемщиком на погашение и обслуживание ипотечной задолженности. Заемщик вправе погашать ипотечный кредит большими суммами, нежели ежемесячный платеж, но это уже его личное право и взвешенное решение, здесь нет никаких ограничений.

В Екатеринбурге сегодня есть предложения, так называемая «честная ипотека», когда процентная ставка составляет 5% годовых. Имеется в виду ипотечное кредитование с последующей компенсацией.  Благодаря участию бюджета Свердловской области заемщику компенсируются из уплаченных им процентов денежные средства из расчета 5% годовых. В Свердловской области на сегодня несколько жилых комплексов подходят под такое льготное кредитование.

Сегодня, по сути, найден баланс интересов между заемщиком, кредитором и покупателем жилья. И конечно, без застройщика на этом рынке не обойтись, он привлекает внимание покупателей не только повышенным уровнем отделки, видами из окна и новой инфраструктурой строящегося района. Застройщики договариваются с кредиторами о взаимодействии и льготном кредитовании за счет своего бюджета на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах. И люди активно начинают этим пользоваться.

Выигрывает тот, кто не ждет

Прошли времена, когда можно было участвовать на рынке ипотечного кредитования без оглядки на ситуацию в целом. И если в период активного роста стоимости квадратного метра у нас использовался термин «рынок продавца», когда продавец жилья диктовал условия, то на сегодня рынок жилья – это «рынок покупателя». Даже если покупатель не получит льготное предложение по ипотеке у того или иного застройщика, он абсолютно спокойно найдет на рынке другое предложение, которое его заинтересует с точки зрения экономики.

«Велосипед». И каждый из участников рынка ипотечного кредитования предлагает сегодня массу моделей «велосипедов» самых разных «цветов». Мы предлагаем ипотечное кредитование, но каждый вариант со своей изюминкой. Ну а заемщик выбирает то, что ему нравится, и то, что он считает наиболее интересным и выгодным.

Осенью этого года, думаю, будет наблюдаться существенный рост объемов ипотечного кредитования. Что касается процентных ставок, мы уже приближаемся к уровню 10% годовых и, вероятно, перейдем этот рубеж в 2018 году. А это уже обозримое будущее процентных ставок, которые будут выражены в однозначных цифрах, то есть не 10–10,5, а например, 9–9,5%.

Динамика по снижению процентных ставок ощутима, однако надо решать жилищную проблему, когда она назрела. Дети растут, ситуация меняется, и нужно жить здесь и сейчас, а не когда-нибудь. Вспомним 2005–2006 годы, когда стоимость квадратного метра жилья в Екатеринбурге составляла 25–30 тысяч рублей, но процентные ставки были на уровне 16% годовых. Многие считали, что раз ставка очень высокая, стоит еще подождать. В конце 2006-го процентная ставка снизилась на 1–2%, но стоимость метра возросла вдвое. И кто от этого выиграл? Не тот, кто ожидал снижения ставок.


Ипотека без первоначального взноса – это реально

Вячеслав Беляков, директор Центра ипотечного кредитования Нижегородского филиала ПАО АКБ «Металлинвестбанк»

 Сегодня банки своими ипотечными программами могут удовлетворить практически любой спрос российских граждан. К примеру, Металлинвестбанк предлагает заемщикам программы по приобретению и готового, и строящегося жилья, и индивидуальных жилых домов как в Нижнем Новгороде, так и области, и даже на покупку апартаментов. С каким бы запросом ни пришел к нам клиент, мы подберем ему то или иное решение.

В Металлинвестбанке можно получить кредит на приобретение жилья, даже не имея первоначальных накоплений. У нас действует эксклюзивная программа «Ипотека без первоначального взноса» – подобные предложения в России было сложно найти даже до кризиса. Ведь мы выдаем кредит без первоначального взноса под залог приобретаемого жилья под 13% годовых на срок до 25 лет. Причем ипотеку по этой программе можно получить как на строящееся, так и на готовое жилье. Металлинвестбанк работает со многими застройщиками Нижнего Новгорода и области, соответственно большинство строящихся объектов попадает под наши требования. Что касается готового жилья, то, самое главное, оно не должно являться ветхим, аварийным и подлежать сносу и реконструкции. Покупку остальных объектов мы сможем профинансировать по этой программе.

Преимущество программы «Ипотека без первоначального взноса» очевидно – у заемщика есть возможность улучшить свои жилищные условия здесь и сейчас без использования своих накоплений или потратить имеющиеся средства не на первоначальный взнос, а на ремонт или благоустройство покупаемого жилья.

Однако в нашем банке есть и другие выгодные предложения. Все ипотечные программы Металлинвестбанка отличаются минимальным первоначальным взносом. К примеру, по программе на покупку строящегося жилья с первоначальным взносом 10% ставки начинаются от 10,5% годовых – для приобретения жилья у некоторых застройщиков. Новый для нас продукт – «Кредит на приобретение апартаментов». Это нежилые помещения, предназначенные для временного проживания. Получить ипотеку для их покупки можно по ставке от 11,25% годовых.

При этом должен отметить, что у Металлинвестбанка очень лояльные требования к заемщикам: возраст от 18 до 65 лет на момент погашения кредита, трудовой стаж на последнем месте – не менее четырех месяцев подтверждение дохода возможно как по справке 2ННДЛ, так и по справке по форме банка, мы рассматриваем не только наемных работников, но и индивидуальных предпринимателей и собственников бизнесов.

Нижегородский филиал ПАО АКБ «Металлинвестбанк»

тел.: (831) 281-59-73, 8-800-250-97-97.

 http://metallinvestbank.ru/private/mortgage/


Возврат к списку

Наверх