Апартаменты – новый вид временного жилья?

Получить землю под жилищную застройку сегодня становится всё сложнее. При этом спрос на первичное жилье по-прежнему высокий. В этих условиях девелоперы, получившие площадки для возведения нежилых объектов, всё чаще строят апартаменты. В российской нормативной базе это понятие очень размыто, поэтому по документам такие застройки проходят как гостиницы.

Пока не создано правового и нормативного поля для такого формата жилья, как апартаменты. На них не распространяется целый формат ограничений, который есть в СанПиНе. За все радости и удовольствия, к которым мы привыкли: детской площадке, определенному количеству проездов, – можно сказать спасибо СанПиНу, который достался нам еще из советского времени. Это наследие 60-х годов, когда массовое гражданское строительство только зарождалось как сегмент.

В отличие от многоэтажных домов, построенных на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, апартаментные комплексы являются абсолютно законно возведенными объектами. Девелоперы заранее просчитали, а эксперты проверили, сколько там поселится жильцов и какой объем коммунальных благ они будут потреблять, сколько необходимо парковок и как организовать эвакуацию в случае чрезвычайного происшествия. В то же время ряд требований, предъявляемых к жилью, например, связанных с инсоляцией или организацией детских площадок, не распространяется на гостиницы, следовательно, и на апартаменты. Инсолированную «квартиру» в апартаментном комплексе можно купить по договору долевого участия, оформить ее в собственность и жить там сколько угодно. Кроме того, там можно временно прописаться и раз в пять-десять лет продлевать прописку. Однако очень важно, чтобы застройщики были честны и не выдавали такое строительство за жилье.

Города-миллионники в ближайшее время ждет бум этого вида жилья, горожане научатся жить и прописываться в них. Абсолютное большинство застройщиков в крупных городах уже реализуют проекты апартаментов или серьезно их рассматривают. В Москве по состоянию на четвертый квартал 2013 года объем апартаментов (введенных в эксплуатацию за последние семь лет) достигает почти 20 процентов. Это хорошо в первую очередь для гостей города: им предоставляется возможность выбрать жилье на первое время; ведь именно на определении апартаментов как временного жилья настаивают застройщики.

Более того, многие из застройщиков уверены, что за право перевода апартаментов в категорию жилых домов вообще не стоит бороться. Вместо этого они предлагают вести пропаганду среди молодых семей и эмигрантов приобретать апартаменты в качестве «первого» жилья.

Начальник департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Михаил Вяткин:
Площадки, приобретённые для каких-либо целей, невозможно перевести под жилищное строительство. Любое такое согласование будет признано коррупционным деянием. Землю для строительства жилья можно получить лишь через аукцион. Однако инвесторы пытаются обойти этот пункт. В том числе они обращают внимание на площадки, которые были предоставлены для каких-либо других целей – под склады, офисы, и строят там гостиницу. Апартаменты в моём понимании – это гостиница, а она не должна распродаваться по номерам. Все требования, которые предъявляются к апартаментам, прописаны в нормативах для гостиниц. Можно даже сравнить характеристики. Например, для жилья нормируются такие показатели, как плотность заселения, окружающие дом территории, спортплощадки, хозяйственные площади, расчетное количество машино-мест, а для апартаментов – нет. То же самое с соблюдением норм инсоляции (солнечного освещения) и санитарно-защитной зоной. Так что не тешьте себя иллюзиями, что всё это потом превратится в жилье.

Строители, которые надеются возводить апартаменты, а потом продавать их под видом жилья, очень рискуют. Мэрия не намерена переводить статус земель в другую категорию. Мы категорически против того, чтобы застройщики вводили людей в заблуждение и выдавали апартаменты за квартиры.

Теоретически переделать апартаменты под жилые помещения можно, но конфликты с жильцами и городской администрацией в этом случае неизбежны. Например, если застройщик возводит такое здание с учётом всех требований к жилью, но вводит его в эксплуатацию как апартаменты, то реконструировать его в будущем возможно. Для этого застройщик должен быть собственником земельного участка, а это значит – никаких дольщиков. Также обязательно, чтобы объект располагался в зоне Ж-5 – многоэтажного жилищного строительства. А если вы построили гостиницу в рекреационной зоне, то надо будет изменять правила землепользования и застройки, изменять эту зону, проходить публичные слушания, что непросто.