Диспропорции нижегородской недвижимости

Жильё – проблема номер один в России. Между застройщиками нет конкуренции. Пригородная недвижимость не укладывается в сознании людей. К этим и другим выводам в ходе обсуждения пришли участники круглого стола «Рынок недвижимости в Нижегородской области: органический рост или формирование новых диспропорций», организованного журналом National Business.

Цены и спрос на недвижимость – это показатель состояния макроэкономики. Анатолий Рябинин, президент Нижегородской Гильдии Риэлторов, генеральный директор ЗАО «Фирма «ЧЕКНИ», выделил предпосылки сложившегося сегодня положения: замедление экономического роста в России, снижение индекса РТС, повышение курса доллара и евро к рублю, повышение спроса на валюту, обвал цен на золото, невысокая платежеспособность населения – всё это привело к общему снижению спроса на недвижимость в последние месяцы.

Где взять столько жителей?

Татьяна Романчева, генеральный директор Нижегородского центра научной экспертизы, выделила целый ряд диспропорций и тенденций, характерных для сегодняшнего рынка нижегородской недвижимости. Рынок недвижимости, по её наблюдениям, функционирует в следующем режиме: два-три года он находится на стадии спада, затем в течение семи-восьми наблюдается подъём. Очевидно, что после кризиса 2009 года ещё имеется потенциал роста.

В то же время в Нижнем Новгороде неблагоприятная демографическая ситуация. Наш город занимает пятое место по численности населения в России и пятое место по вымиранию в мире. Сегодня планируется реализовать новые проекты застройки, но возникает вопрос – появится ли такое большое количество потенциальных покупателей недвижимости при нынешней демографической ситуации? Не стоит забывать, что миграции в нижегородском регионе практически нет, а сальдо рождаемости и смертности отрицательное.

В России на человека в среднем приходится порядка 20,7 кв. метров жилья (в США – 62 кв. метра, в Великобритании и Германии – 50). Государство планирует ввод 1 кв. метра на человека в год. Сейчас в Нижнем Новгороде вводится 0,45 кв. метра на человека. Татьяна Романчева задала риторический вопрос: «А есть ли увеличения продаж жилья более, чем в два раза при более чем скромном платежеспособном спросе нижегородцев?».

Квартальная застройка и социальная инфраструктура

Одной из текущих тенденций рынка недвижимости является распространение квартальной застройки. Если в 2006 году в квартальной застройке возводилось 39% жилья, то в 2013 – уже 51,5%. Сегодня спросом начали пользоваться двухкомнатные квартиры небольшого метража. Застройщики же пытаются продавать большие квартиры. «У застройщиков часто возникает соблазн застроить участок по максимуму, – отметила Татьяна Романчева. – Отсюда мы получаем иногда завышенный размер квартир и отсутствие ликвидности».

Квартальная застройка – это и социальные объекты, которые застройщик обязан возвести за свой счёт. Это ещё одна диспропорция, по мнению Татьяны Романчевой. На 1000 жителей полагается строить 100 мест в детском саду и 180 мест в школе. Как можно вести речь о снижении цены жилья, если возведение социальной инфраструктуры ложится на плечи застройщика?

Какое будущее у квартир-студий?

Сейчас повышенным спросом пользуются маленькие квартиры, их покупают молодые семьи. «На мой взгляд – это неплохое решение социальной задачи для категории населения с невысокой платежеспособностью», – подчеркнул Анатолий Рябинин. Вместе с тем он спрогнозировал скорое насыщение рынка недвижимостью данной категории. «Задумываемся ли мы о том, насколько ликвидны через несколько лет будут квартиры-студии для их сегодняшних владельцев? – поставила вопрос Татьяна Романчева. – Более того, в эконом-классе не только от квартир-студий, но и от домов в коттеджных поселках хотелось бы ожидать достойного качества, чтобы через некоторое время у владельца не возникла необходимость поменять жильё. По данным Госкомстата, себестоимость строительства жилья самая высокая в ПФО – 34 680 рублей. Поэтому когда мы говорим о жилье эконом-класса, хочется верить, что малоэтажные объекты, которые сейчас реализуются на низком уровне цен, выстояли хотя бы положенный нормативный срок».

Больной вопрос – парковки

Следующая диспропорция касается парковочных мест. Автомобилей становится всё больше, а количество мест для их парковки растёт несопоставимо меньшими темпами. Опять же, расходы по строительству паркинга падают на квартальную застройку. «В результате застройщик в какой-нибудь пятой очереди рисует многоуровневый паркинг, места в котором планируется продавать, – отметила Татьяна Романчева. – Станет ли владелец квартиры эконом-класса покупать парковочное место, при том что стоимость его машины нередко на порядок дешевле этого места? Вряд ли. Поэтому вопрос с парковочными местами остаётся открытым».

Цены встают

Анатолий Рябинин привел общие данные по ценам на недвижимость для города. Средняя цена предложения готового жилья в мае 2013 года составила около 60 тыс. рублей за кв. метр. Рост цен в этом году предполагается в районе 15-16%. Это меньше прошлогодних значений: 22,6% на вторичном рынке и 18,3 % на первичном. А в последние месяцы 2013 года цены на первичном рынке встали, а на вторичном даже начали снижаться. При этом по статистике Центробанка рост выдачи кредитов наблюдался в течение всего периода 2013 года.

И всё же самой большой диспропорцией, по мнению Татьяны Романчевой, является отсутствие достаточного спроса: «Если подытожить и вывести цифру, означающую предполагаемые в ближайшем будущем объёмы ввода, то значение получится колоссальным. Просматривается явная тенденция: мы просто не сможем продать столько жилья, сколько наметили к вводу. Соответственно, будут проекты, которые просто не получат ожидаемого уровня доходности».

Кто с кем конкурирует?

Конкуренция на уровне застройщиков сегодня не складывается – такое мнение высказала Елена Титова, директор ООО «Агентство недвижимости «Приволжье». Застройщикам приходится конкурировать не между собой, а с предложениями вторичного рынка. «Люди, уставшие от «хрущевок», от народной стройки, в данный момент удовлетворяют свои потребности на рынке первичного жилья. В поддержку этого у грамотных застройщиков все механизмы выстроены отлично: нет никакой проблемы получить кредит для приобретения недвижимости у аккредитованного в банке застройщика, – рассказала Елена Титова. – И по моим данным об объемах продаж, действительно 70-80% жилья эконом-класса приобретается за счёт ипотечных механизмов».

Госпожа Титова предположила, что вскоре застройщики будут вынуждены конкурировать между собой, и тогда возникнет вопрос и о снижении цен, и о повышении качества строительства. И выигрывать в этой конкурентной борьбе будет наиболее клиентоориентированный продукт.

Национальный характер жилищной проблемы

Меньшинство людей на сегодняшний день готовы заявить о том, что окончательно решили жилищную проблему в своей семье. Статистика говорит о том, что минимум пять человек из десяти хотели бы улучшить свои жилищные условия. Директор компании «Выбор-Недвижимость» Александр Жилевский высказал мысль о значимости жилья: «Все мы прекрасно понимаем, какова роль жилья в нашей жизни, эта проблема действительно носит национальный характер. Решение жилищных проблем в любом государстве должно стоять на первом месте. Вопрос обеспечения достойным жильём каждой семьи вполне может претендовать на национальную идею».