Дом – это продукт для четырех поколений

<p class="conttext_b">Свое мнение о насущных проблемах в жилищном строительстве, основных тенденциях в мировой урбанистике, о наиболее эффективных моделях пригородной застройки  предлагает известный экономист и мыслитель Александр Долгин, управляющий рекомендательным сервисом Имхонет, глава Фонда научных исследований «Прагматика культуры», профессор ГУ ВШЭ</p>



<p class="conttext_b">Какие проблемы в жилищном строительстве сейчас наиболее актуальны?</p>

<p>По-настоящему важная проблема жилищного строительства – институциональная. Крайне полезным на этом рынке стало бы усовершенствование правил работы. Результатом мог бы стать выверенный справедливый контракт между девелопером и городскими властями, при котором будут экономически сбалансированы потребности города и возможности бизнеса: инфраструктурная нагрузка, включая детские и образовательные учреждения, общественные здания, инженерия и коммунальные сети, подъездные пути и дороги.



<p>В результате такого контракта станет понятно, кто, сколько и за что платит, что приобретает взамен.</p>



<p>Второй существенный аспект этого контракта – регламентированный календарь прохождения разрешительных инстанций. Ситуация, когда девелоперские активы годами стоят «под парами», дожидаясь «окна возможностей» и разрешений, отрицательно сказывается как на показателях проектов, так и на конечной стоимости для потребителей. Потому что все издержки, риски, простои и пробуксовывания так или иначе выливаются в экономику – в частности, накапливается кредитная нагрузка, утяжеляются накладные расходы. В результате платят все: девелопер – убытками, район  – недополученной инфраструктурой, люди  – дефицитом жилья и соответствующим ростом цен.</p>



<p>Общественный проигрыш из-за неотлаженности государственно-частного взаимодействия только в  Подмосковье исчисляется несколькими сотнями миллионов долларов ежегодно. Основной потенциал в жилищном строительстве – в оптимизации контракта и отношений бизнеса с территориальным руководством. Эта задача весьма сложная и трудоемкая, но результат ее решения исчисляется сотнями миллионов. Кстати, в Подмосковье сейчас идут заметные сдвиги в нужном направлении.</p>



<p>Другая проблема – идейная. В обществе не устоялись представления о том, как необходимо строить и жить, какие поселения оптимальны, каковы должны быть высотность, плотность, градостроительный узор, облик зданий... Зачастую люди, изголодавшиеся по собственному углу, не особо взыскательны, а  в  скором времени после заселения разочаровываются, убеждаясь в том, что площадью дело не ограничивается.</p>



<p class="conttext_b">Какие тенденции в мировой урбанистике сейчас наиболее актуальны? С чем это связано?</p>

<p>Специфика в том, что мы унаследовали с советских времен острый дефицит жилья. Нам ещё строить и строить, чтобы приблизиться к гуманным нормам обеспечения людей жильём. Отсюда объемы строительства, не характерные для затоваренного метражом Запада, отсюда и наши специфические задачи, и понимание того, из каких частей света могут приходить подсказки и опыт. С колоссальными поправками можно говорить о странах БРИК. С поправками – потому что жилое строительство, в не меньшей степени, чем, скажем, пищевая промышленность, отражает национальные установки, предпочтения, ценности, и это превращает  трансплантацию лучшего опыта в очень сложный и опасный процесс. Всё замыкается на структуру ценностей, которая не слишком подвижна, и с которой мало работают на предмет её реформирования и приведения в соответствие. К примеру, пойди мы на то, чтобы стены жилищ протыкались насквозь указательным пальцем (я не призываю к этому!), дома подешевели бы. Откажись ещё от какой-нибудь коллективной или административной установки (к примеру, от норм естественного освещения) – и мы в шаге от структуры жилья, открывающей возможность трудовой социальной подвижности. Важно понимать, что при этом возникнут потери и затруднения.</p>



<p>Что касается инноваций, заслуживают внимания новые городки и поселки (например, в США), ориентированные на узкосегментированные субкультуры: поселок для готов, метросексуалов. Чтобы понять, имеет ли эта задача решение в Подмосковье, необходимы исследования. Любопытен опыт суперскоростного строительства в Китае, но вряд ли это наш случай, хотя бы потому, что там он реализуется под плотным административным контролем, а роль девелопера сведена к нескольким процентам его вклада в добавленную стоимость.</p>



<p class="conttext_b">Каким образом специфика архитектуры и планировки жилых районов может сказываться на качестве жизни людей?</p>

<p>Прямым! Человекоориентированная среда обитания – в числе пяти главнейших факторов счастья. Например, страны старой Европы, пребывающие в кризисе, в значительной степени компенсируют своим гражданам это досадное обстоятельство видом из окна. Гармония усмиряет психику.</p>



<p class="conttext_b">В чём разница между застройкой пригородов и строительством внутри города?</p>

<p>В пригороде возможна застройка крупными пятнами от 30 до 100 Га. Отсюда плюс – самодостаточность городка численностью 10 – 30 тыс. чел. Эффект масштаба позволяет «прокормить» качественную инфраструктуру, проще говоря, насытить спросом магазины, детсады, спортзалы и торговые центры. В  пригороде девелоперу выпадает шанс сказать новое слово, выдать образцы градостроения, не утыкаясь в ограничения, которые диктует сложившаяся плотная застройка.</p>



<p class="conttext_b">Какие модели пригородной застройки представляются вам наиболее эффективными?</p>

<p>Эффективна та модель, в рамках которой удается согласовать эстетический и инфраструктурный комплекс с устоявшимся образом жизни людей. Проще говоря, сделать город самодостаточным в смысле всех видов сервиса шаговой доступности, при этом не замкнутым и с открытым доступом к благам мегаполиса, сателлитом которого он является. Также я отношу к достоинствам среды её неодинаковость, непрямолинейность траекторий перемещения человека, индивидуализированный облик зданий. Город хорош, когда помогает человеку найти баланс между уединением и  выходом на публику.</p>



<p class="conttext_b">К чему из зарубежного градостроительного опыта нам имеет смысл присмотреться внимательнее?</p>

<p>К управлению административными рисками девелопмента, что позволит ввести проекты в проектное русло; сделать это, повторяю, сегодня очень непросто.</p>



<p class="conttext_b">Существует мнение, что многие социальные проблемы можно решить или хотя бы смягчить путем усовершенствования архитектуры и инфраструктуры жилых районов. Что вы об этом думаете?</p>

<p>Это, безусловно, так. И не нужно искать сложных доказательств, достаточно посмотреть, куда люди ездят отдыхать и что радует их глаз. Люди, покупающие безликое жилье без социальной инфраструктуры, вскоре убеждаются, что это чемодан без ручки, и начинают протестовать. В градостроительном генезисе не должны быть заложены конфликты между спортс-менами, «зелёными», автомобилистами, мамами с колясками и прочими группами интересов. И это решается на уровне градостроения, в частности: дворы без машин, территории, которые пусть не юридически, но по самоощущению обитателей принадлежат коммуне, имеется визуально выделенная территория, очерченная многоугольником домов. Всё это отлично объединяет, а попутно очищает территорию от проходимцев, асоциальных элементов.</p>



<p class="conttext_b">Сейчас много говорят о том, что современный город не располагает к формированию сообществ, и разобщенность людей в нём порождает разного рода социальные конфликты. Согласны ли вы с этим?</p>

<p>Главная идея города как раз и состоит в формировании условий для социальной коммуникации и мобильности, оптимального соотношения между включенностью индивида в тесные круги и его частной жизнью. Город хорош тем, что не каждый шаг, вздох или фортель становятся предметом пересудов. Большой город дает условия для социализации, формирования сообществ, хотя, конечно, не только он отвечает за этот процесс. Есть ещё Интернет и соцсети. По большому счету, сейчас дело за людьми: сами-то они хотят и способны к самоорганизации?</p>



<p class="conttext_b">Как будут выглядеть города лет через 50?</p>

<p>Точно так же, как сейчас. Ну, хорошо, немного чище. Вопреки прогнозам, что-де срок жизни домов будет сокращаться, есть ощущение, что «убыстрительные» тенденции творчески преувеличены. И если дом способен простоять 70 или 100 лет, то столько он и простоит, если не раза в полтора дольше. И ни девелоперу, ни архитектору не следует тешить себя мыслью, что в случае допущенных ими ляпов история продлится не так долго. Дом – это продукт для четырех поколений.</p>