Как снизить запредельные цены на жильё

«Цены на жильё могут только расти» - не заблуждение ли это? Сегодняшние застройщики не только пытаются предложить на рынок жильё с наилучшим соотношением цена/качество, но и стремятся строить больше доступного жилья. Работают себе в убыток? Или недорогое жильё может быть выгодным для девелоперов? Эти и многие другие вопросы руководители крупнейших строительных компаний региона обсудили на организованном журналом National Business и Нижегородской ассоциацией малоэтажного строительства круглом столе «Как сделать жильё более доступным». Мероприятие прошло в рамках международной выставки «Малоэтажное строительство - 2013» 11 апреля 2013 года.

На повестку дня были вынесены вопросы об основных тенденциях развития жилищного строительства в Нижегородской области, влиянии государственных и областных программ поддержки, будущем малоэтажного строительства и проекте комплексного освоения в области. За столом собрались профессионалы своего дела - строительства жилой и коммерческой недвижимости. Многие из экспертов находятся в конкурирующих отношениях, поэтому градус обсуждения порой зашкаливал, однако жаркие споры и полемика оживили мероприятие.

Сегодня мы публикуем выдержки из выступлений некоторых участников круглого стола.

Нужно шире пользоваться поддержкой

Исполнительный директор Союза нижегородских строителей Шамиль Мансуров рассказал, что основные задачи политики в жилищной сфере в нашей стране - повышение количества ввода и доступности жилья. У этих задач есть множественные решения: государственная поддержка, уменьшение себестоимости строительства, снятие административных барьеров, выделение большего количества земельных участков, обеспеченных инженерной и социальной инфраструктурой. «Строительство - это достаточно длинный цикл, в рамках которого застройщик может столкнуться с целым рядом проблем: на предпроектной стадии, на стадии проектирования, при прохождении административно-правовых процедур», - отметил Шамиль Мансуров. По его мнению, застройщик может найти поддержку государственных и частных структур благодаря реализации Федеральной целевой программы «Жилище». Сегодня ответственность за её реализацию несут такие структуры, как федеральный Институт развития, Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), Фонд ЖКХ, Внешэкономбанк.

На региональном уровне также принят целый ряд стимулирующих областных целевых программ, в том числе нацеленных на комплексное освоение территорий, стимулирование малоэтажного строительства, обеспечение жильём некоторых категорий населения.

В стратегии развития и повышения доступности жилья предусмотрены разработка и реализация ряда пилотных проектов. В рамках подобных «пилотов» уже построены или строятся такие объекты, как жилищный комплекс «Яблоневый сад» в Сарове и коттеджный посёлок для молодых специалистов в Дзержинске от ООО «Новограда», где цена жилья составляет всего 20 тыс. рублей за квадратный метр.

Шамиль Мансуров поделился опытом успешного сотрудничества с Фондом РЖС, благодаря которому началась реализация одного из самых крупных проектов комплексного освоения: территория рядом с поселком Новинки в Богородском районе была разделена РЖС на шесть участков, которые в течение 2012-2013 годов были реализованы по льготным ценам, в том числе для реализации проектов компаний «КВАРТСТРОЙ» и «Окский берег».

Всё меньше и дешевле

Президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов, генеральный директор риэлтерской компании «Чекни» Анатолий Рябинин напомнил, что предложение и цены на него формирует покупательский спрос, а покупательский интерес сдвинут в сторону бюджетных квартир небольших площадей. Он также рассказал, что общепринятой классификации недвижимости не существует, но примерно её можно сформировать так: эконом-класс, комфорт, бизнес и элитный. В каждом регионе эти классы обладают своими свойствами, в Нижегородской области для аналитики рынка жилья можно применить квалификации, разработанные Алексеем Чемодановым или Татьяной Романычевой. Квартиры эконом-класса в Нижнем Новгороде имеют несколько характеристик: они расположены, как правило, в нижней части города, в многоквартирных домах, жилая площадь однокомнатной квартиры - не более 30 метров. Господин Рябинин привёл пример удачного попадания в спрос на рынке: «Присутствующие здесь руководители компании «Жилстрой-НН» могут подтвердить наличие огромных очередей именно на этот сегмент рынка. Одним из достойных примеров является уникальный проект жилого комплекса. Необычный продукт - квартира-студия. Аскетичности такого жилья Хрущёв бы позавидовал, но цена такой квартиры равна стоимости комнаты на вторичном рынке. Спросом пользуется колоссальным. Я считаю, что для молодой семьи это хороший подарок от «Жилстрой-НН».

Впрочем, возведение жилья эконом-класса возможно не только в пределах города. Малоэтажное строительство также развивается в направлении удешевления предложений, в частности, появляются коттеджные поселки эконом-класса. «Хороший пример - коттеджный поселок «Опарино». Цена дома с небольшим участком, со всеми коммуникациями равна стоимости двух-, трёхкомнатной квартиры. Наметилась тенденция: горожане продают квартиры и переселяются в свои дома гораздо большей площади», - сообщил Анатолий Рябинин.

Доступно и достойно на землях РЖС

Сергей Жмаев, генеральный директор ООО «КВАРТСТРОЙ Центр», рассказал о проекте жилых домов «3D», который был разработан его компанией. Название родилось из трёх основных свойств этого жилья: Доступность, Добротность, Достаточность. Квартиры из-за их небольшой площади доступны широкому кругу потребителей, а качество домов и проектного решения находится на уровне домов бизнес-класса. «КВАРТСТРОЙ Центр» выполняет и соответствующее бизнес-классу благоустройство придомовых территорий: возле них оборудуются игровые и спортивные площадки, парковки. В Нижнем Новгороде дома серии «3D» уже построены на ул. Народной в Московском районе и были распроданы ещё на стадии строительства. Подобные дома в Нижнем Новгороде также появятся на ул. Бетанкура и на ул. Движенцев. В таких домах присутствует стандартный набор одно-, двух-, трёхкомантных квартир, но однокомнатные и двухкомнатные имеют также альтернативную планировку (большая кухня и маленькая спальня), таким образом, покупатель может выбрать квартиру согласно своим финансовым возможностям и предпочтениям.

Эксперт также рассказал о проекте комплексного освоения «Новинки». «Мы начинаем строительство нового микрорайона города в этом году и в 2014 году обязались сдать 30 тысяч квадратных метров жилья, значительная часть которого будет из серии «3D». Согласно проекту, жилищный комплекс представляет собой застройку из домов нескольких уровней - от более высоких в центре территории к менее высоким и малоэтажным на кромке. Высотные дома в центре будут соответствовать бизнес-классу (как в жилом комплексе «КВАРТАЛ ЕВРОПЕЙСКИЙ»). А дома средней этажности относятся к типу «3D». В центре жилого комплекса планируется развлекательный центр, поющий фонтан», -поделился планами Сергей Жмаев. Застройщики ожидают, что в жилом комплексе будет проживать порядка 100-120 тысяч человек.

У участников круглого стола возник вопрос о расположении жилого комплекса. Ведь площадка находится на расстоянии полутора километров от города, её транспортная доступность ограничена. Но докладчик заверил, что в течение ближайшего времени будет решён вопрос о передвижении черты города, а транспортная проблема решится расширением дорожного полотна Арзамасского и Богородского направлений и строительством дороги-дублёра проспекта Гагарина.

Благодаря тому, что участок застройки получен от Фонда РЖС, в Новинках ООО «КВАРТСТРОЙ Центр» удалось добиться довольно низкой цены жилья - 28 тыс. рублей за квадратный метр. «Здесь цены будут ниже, чем в домах на ул. Народная», - отметил Сергей Жмаев.

Если власть не помешает

Еще об одном проекте, расположенном в Новинках, - «Окский берег» - рассказал Александр Чуркин, генеральный директор ООО «Новоград»: «Здесь планируется построить 500 тыс. квадратных метров жилья. У нас не будет многоэтажных домов, мы построим одно- и двухэтажные коттеджи по 150-180 квадратных метров, таунхаусы с квартирами площадью 65-90 квадратных метров и трёхэтажные дома на 36-48 квартир. В жилом комплексе предусмотрена вся инфраструктура: две школы, четыре детских сада, места досуга, спа-салон, торговый комплекс. Возможно, здесь даже будет построен мини- Диснейленд (переговоры с американскими инвесторами уже идут)». По словам эксперта, продажи стартовали с начала выставки «Малоэтажное строительство - 2013». Стоимость коттеджей на сегодня составляет 28 тыс. рублей за кв. м. Причём по этой цене покупатель получит дом под ключ, участок площадью 7-10 соток, все коммуникации и даже полную меблировку дома. Александр Чуркин также добавил, что «Новоград» не планирует ждать, пока государство поможет ввести в эксплуатацию социальную инфраструктуру, такую как сады и школы, принято решение, что они будут частными.

Главное, чтобы власти не помешали всё это построить. Александр Чуркин рассказал о негативном опыте взаимодействия с городской администрацией г. Дзержинска при застройке поселка Молодёжный: «Последние дома в посёлке продавались по цене 20 тыс. рублей за кв. м. А изначально эта цена должна была быть не выше 15 тыс. рублей. Мы столкнулись с множеством проблем в Дзержинске: администрация города не заинтересована в строительстве дешёвого жилья. Поэтому нам создавались разного рода административные барьеры, затягивались сроки выдачи разрешений и всё это делалось умышленно, специально». Он также отметил, что если власти не будут создавать административных барьеров и будут решать вопросы оперативно, то «Новоград» может предложить жилую недвижимость по цене 15 тыс. рублей за кв. м и на новой площадке.

Объединение стройки и стройиндустрии

Андрей Ермолаев, заместитель генерального директора ЗАО «ДСК-НН» (входит в ГК «СУ-155»), поделился своими методами снижения стоимости строительства. «По данным 2012 года цены на жильё в микрорайонах ЗАО «ДСК-НН» в Нижнем Новгороде зафиксировались на уровне 22% ниже среднерыночных предложений недвижимости в сегменте эконом-класса. Сохранять цены на жильё на минимальном уровне ЗАО «ДСК-НН» удается за счёт собственной производственной базы - завода крупнопанельного домостроения в Кстово, а также благодаря растущим объёмам строительства в соответствии с принципом комплексного освоения территорий», - сообщил Андрей Ермолаев.

Эксперт подчеркнул, что уже завершён первый этап модернизации и развития собственного завода крупнопанельного домостроения, что позволило компании в 2,5 раза увеличить объёмы строительства жилья (с 31 тыс. кв. м до 84, 3 тыс. кв. м жилой недвижимости в год) и сократить стоимость квадратного метра в микрорайонах, которые застраиваются методом комплексного освоения территории, на 17% (с 46 до 38 тыс. руб.).
Правда, Андрей Ермолаев отметил, что на цену влияет то, что квартиры продаются без муниципальной отделки. Также новым решением стало строительство наземных паркингов из лёгких конструкций - подобные парковки помогают значительно снизить цену машино-места.

Доступно - значит, и качественно

Ольга Сажина, директор по маркетингу компании «Жилстрой-НН», начала свое выступление с того, что их компания больше не планирует снижение стоимости квадратного метра жилья. У «Жилстрой-НН» цена за квадратный метр установилась на отметке 50 тыс. рублей. По словам госпожи Сажиной, это обусловлено высокой стоимостью подведения сетей. Тем не менее «Жилстрой-НН» делает одно из лучших предложений бюджетного жилья по соотношению цена/качество. Именно этот застройщик первым в Нижнем Новгороде разработал и реализовал проекты квартир-студий, которые пользуются просто бешеным спросом из-за экономичности и комфортабельности. Ольга Сажина рассказала, что политика компании в настоящее время направлена в сторону не удешевления жилья, а повышения его комфортности за те же деньги. Поэтому сейчас компания тестирует экспериментальные решения и материалы, которые иногда оказываются чуть дороже предыдущих. Так, в санузлах появилась плитка, они комплектуются более дорогими плоскими раковинами, под которые помещаются автоматические стиральные машины. Также крайне удачным решением, по мнению Ольги Сажиной, стала замена обычных обоев на жидкие. По её словам, это не просто очень эстетично, но и практично - ведь любое повреждение фактуры можно исправить буквально за пять минут. «Когда заходишь в комнату, есть ощущение, что ты в элитной квартире, а не в бюджетной квартире-студии», - призналась Ольга Сажина.

Изменения распространились и на окружающую дом территорию: меняется уличное покрытие - выбор пал на брусчатку, а газон уходит в прошлое, поскольку он дорог в уходе. В жилых комплексах появится новое озеленение. Компанией принято решение использовать сборные технологии при строительстве наземных паркингов, что позволяет возвести такую конструкцию в очень короткие сроки. При этом достигается существенная экономия площади под парковки и на земельном участке можно построить больше жилья.

Доступному жилью - доступную ипотеку

Анна Дувакина, руководитель Ипотечного центра Приволжского филиала ОАО «Промсвязьбанк», отметила, что сегодня альтернативы ипотеки в решении жилищного вопроса практически не существует. 80% квартир эконом-класса приобретается с использованием ипотечного кредитования. Есть государственные программы, но они имеют нишевый характер. «Банки должны предлагать клиентам те программы, которые возможны, которые интересны с точки зрения их развития. Ипотечные программы сейчас имею большие сроки, фиксированные проценты, можно вести расчёт от сегодняшнего дохода в развитии равными платежами. У нас всегда есть хорошие новости для наших клиентов: с 1 апреля 2013 года ипотечная ставка в Промсвязьбанке опустилась до 12,6%», - сообщила Анна Дувакина.

Также эксперт отметила очень важную вещь, которая, возможно, является ключевой в проблеме доступности жилья: чем больше будет строиться недвижимости, тем более будет насыщаться рынок, а значит, цены снизятся. И тогда покупка квартиры не будет больше непосильной для обычного россиянина.