Малоэтажное строительство: как развиваться в кризис?

Альтернатива привычной квартире
Нужно сразу отметить, что участники Совета директоров говорили. Случаи, когда дом или таунхаус в пригороде приобретается как дача, в дополнение к городской квартире, экспертами не рассматривались. Именно поэтому основная часть обсуждения касалась бюджетного сегмента малоэтажного строительства, предлагаемого как альтернатива недорогим квартирам в многоэтажных домах. Какова же роль этого вида домостроения в решении жилищного вопроса?
Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы:
«Малоэтажное строительство призвано повысить доступность жилья для населения, перспективам его развития отводится особая роль в государственной программе «Жилье для российской семьи». «Если говорить о малоэтажном жилье в аспекте first-home, то есть когда оно является основным, а не вторым, то малоэтажному домостроению приходится конкурировать с бюджетными квартирами в многоэтажных новостройках, так как у этих секторов одинаковая целевая аудитория», – заявила Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы. Поэтому одним из основных конкурентных преимуществ пригородного жилья является цена. Но дешевизна малоэтажного жилья в значительной степени – миф. У него слишком высокая себестоимость. А снизить ее практически невозможно. По данным Татьяны Романчевой, в Нижнем Новгороде 54% стоимости готового малоэтажного жилья составляют расходы на выделение земельного участка, работу с обременениями, прокладку коммуникаций, строительство дорог и т.д. На материалы идет 28% стоимости, а строительные работы занимают лишь скромные 18% в себестоимости. То есть малоэтажность не столь существенно сказывается на себестоимости, так как основная доля расходов не связана непосредственно с возведением зданий. В пригородах доступность малоэтажного жилья ограничивается еще и транспортным фактором и неразвитостью социальной инфраструктуры. Учитывая существующую ситуацию с сетью дорог, ездить из малоэтажного поселка в город будет с каждым годом сложнее. Сдерживает малоэтажное строительство в пригородах, по словам госпожи Романчевой, и недостаток социальной инфраструктуры: «Людям требуется не только само жилье, но и детские сады, школы, а главное – места работы. Даже если в ближайших пригородах появятся полноценные социальные объекты, но при этом негде будет работать, это существенно снизит востребованность такого жилья».

Цена не следует за спросом
По словам Татьяны Романчевой, в 2014 году произошло падение спроса на малоэтажное жилье на 20%. Некоторые аналитики полагают, что в связи с кризисной ситуацией вслед за спадом спроса начнется значительное снижение цен на городские и пригородные дома. Впрочем, действительность серьезно отличается от этих прогнозов.
«Рынок недвижимости сегодня находится в состоянии ожидания, многие надеются на резкое снижение цен, – констатировала Альбина Борунова, начальник отдела розничного бизнеса Нижегородского филиала ОАО АКБ «Металлинвестбанк». – Однако недавний опыт предыдущего кризиса ясно показал, что такого не происходит».
Эту точку зрения разделяет и Татьяна Романчева: «В обозримой перспективе ни о каком существенном снижении не может быть и речи, так как происходит удорожание строительных материалов и рабочей силы. При этом себестоимость строительства в Нижегородской области и в настоящее время самая высокая в ПФО, а ниже себестоимости продавать никто не станет. Приобретать жилье надо тогда, когда оно нужно, а не рассчитывать на наступление ценопада».
Участники Совета директоров отметили тот факт, что в конце прошлого года наблюдался бум приобретения недвижимости. Граждане покупали бюджетное жилье в инвестиционных целях, и сейчас на рынок уже начался взброс купленных в ажиотаже объектов. При общем снижении спроса на недвижимость сложно представить, что таким «инвесторам» удастся извлечь весомую выгоду: цена хоть и не падает, но и не обеспечивает защиты от инфляции. Что касается снижения спроса, то оно связано не только с кризисной ситуацией, но и с естественной цикличностью рынка, когда после волны роста неизбежно наступает определенный откат назад.

Острые проблемы…
Эксперты Совета директоров сошлись во мнении, что главными трудностями малоэтажного строительства являются необходимость немалых вложений в инфраструктуру, снижение платежеспособного спроса и усиливающаяся конкуренция. Но есть и не столь глобальные проблемы. В частности, представители компаний, работающих в секторе пригородного малоэтажного строительства, сетовали на сложности перевода земель из одной категории в другую. Большие вопросы вызывает и перспектива массового заселения малоэтажных поселков. Демографическая ситуация в Нижнем Новгороде такова, что группа потенциальных новоселов практически не увеличивается. Если же говорить о платежеспособном спросе, то рассчитывать на его значительный рост в обозримом будущем не приходится.

…и пути их решения
Впрочем, даже такая серьезная проблема, как отсутствие инженерной инфраструктуры и слабая развитость дорожной сети, не останавливает застройщиков.
Шамиль Мансуров, сопредседатель Совета НП «Нижегородская ассоциация малоэтажного строительства», исполнительный директор Союза нижегородских строителей, член Совета директоров «ЭкоГрад» считает, что создать необходимую инфраструктуру можно разными путями. Если осваивается большая территория, на которой соседствуют разные строительные компании, то имеет смысл решать проблемы сообща. Кроме того, важна этапность развития, и на каждом этапе могут создаваться отдельные инвестпроекты под решение конкретных задач. «Что касается дорог, то в регионе ведется работа по развитию транспортной сети, – заявил господин Мансуров. – А если мы говорим о ближайших пригородах, то они не оказывают решающего влияния на увеличение трафика. Например, заселение 2000 человек в районе Новинок увеличило нагрузку на общий трафик только на 1%».
Вопросы отсутствия социальной инфраструктуры тоже могут решаться по-разному: если поблизости находится сельское поселение, то, как правило, местная школа вполне способна принять дополнительно не один десяток учеников. А вот детские сады приходится строить самостоятельно.
Можно найти выход даже для самой трудно разрешимой проблемы – создания рабочих мест. Татьяна Романчева напомнила, что существует план переноса промышленных предприятий за черту Нижнего Новгорода. Эти предприятия могли бы стать центрами, вокруг которых формируются малоэтажные поселки.

Антикризисные рецепты
В сложных экономических условиях каждый ищет новые пути привлечь покупателей и снизить издержки. Во многих случаях помогает партнерское взаимодействие с представителями смежных сегментов рынка. Так, Ольга Рындова, руководитель группы по работе с объектами коммерческой недвижимости Нижегородского филиала ОАО «Ростелеком», заявила о готовности вложить до половины суммы, необходимой для прокладки сетей. Разумеется, оптимальным вариантом сотрудничества является работа на начальном этапе строительства. Кстати, подобную готовность выражают и представители других инфраструктурных организаций.
Некоторые застройщики именно в кризис расширяют сферу своего производства. Так, на рынок малоэтажного строительства выходит «Жилстрой НН». При этом технологии, используемые компанией, позволяют снизить издержки на строительство без ущерба для качества.
ГК «Керма» расширяет не специализацию, а территориальное влияние. По словам руководителя направления «Нижний Новгород и Нижегородская область» ГК «Керма» Дмитрия Шварцмана, если раньше работа велась в основном на Москву, то сейчас акценты смещаются на Нижний Новгород.
Некоторые фирмы, занятые в сфере малоэтажного строительства, делают шаги по увеличению доступности  жилья с помощью банков-партнеров.
Евгений Норкин, директор по маркетингу и продажам компании «Деметра», рассказал, что, по данным зарплатных проектов «Сбербанка», в регионе наблюдается снижение заработной платы в среднем на 5 тыс. руб., а это для многих 15 – 20% зарплаты: «Мы ощутили падение потребительского спроса и изыскиваем с банками-партнерами совместные решения по предоставлению нашим клиентам специальных выгодных программ».

Финансы для строителя и потребителя
Во время кризиса 2008 – 2009 годов одной из самых болезненных проблем были трудности с получением кредита. Экономические сложности 2014 – 2015 годов нашли прямое отражение в банковских ставках. Некоторые застройщики надеются, что проценты будут существенно снижены, однако финансисты видят другие подходы к решению вопроса.
Альбина Борунова, начальник отдела розничного бизнеса Нижегородского филиала ОАО АКБ «Металлинвестбанк»:
- Мы осуществляем кредитование на любом этапе малоэтажного строительства, даже на нулевом, если строительство ведется в соответствии с Законом № 214-ФЗ. Но в настоящее время строительные организации, как правило, берут кредиты только на начальном этапе. Застройщики отходят от работы по договорам, финансирование строительства домов и таунхаусов проводят дольщики, собственники.  Нужно понимать, что за все в конечном итоге платит конечный потребитель. И государство сейчас поддерживает именно покупателя, субсидируя ставки по ипотечным кредитам. Внедрение такой меры позволило стимулировать рынок недвижимости, поскольку ранее существовавшие ставки в 16 – 20 % годовых делали ипотеку нереализуемой.
Мы видим, что многие клиенты, приходящие за ипотечными кредитами, нацелены на малоэтажное жилье, поскольку оно более доступно по цене, а главное – быстро строится. Решая жилищную проблему, люди не хотят ждать по 2 – 3 года, им важно быстрее заселиться в новый дом. Тенденция такова, что за кредитами на строительство жилья будет обращаться все больше физических лиц.
Хочу напомнить также, что в отношении кредитных ставок мало что зависит от банковских структур, слишком велико влияние внешних экономических и политических факторов, не позволяющих снизить цену денег. В этих условиях трудно переоценить государственные меры поддержки.

С надеждой на государство
В ходе обсуждения неоднократно звучали высказывания о важном значении роли государства в развитии малоэтажного домостроения. При этом назывались как уже предпринятые государством меры, так и те, которых с нетерпением ждут и участники рынка, и конечные потребители.  Шамиль Мансуров подчеркнул, что «основа всего – государственная жилищная политика», определяющая стратегию и тактику развития отрасли.  Он отметил, что совершенно не обязательно делать упор на приобретении в собственность, можно повышать доступность жилья и на основе договоров найма. Эту же тему развил Алексей Денисов, генеральный директор ГП НО «НИКА»: « В законодательстве произошли изменения, открывающие больше возможностей для развития арендного жилья. Собственником такого жилья может быть как государство, так и частная структура, но сдаваться оно будет по правилам, установленным субъектом Федерации».
Основные ожидания игроков рынка, связанные с государством, касаются развития инженерной и социальной инфраструктуры малоэтажных поселков. Кроме того, застройщикам хотелось бы упростить многие бюрократические процедуры, в частности, перевод земли в другую категорию.
И если государство продолжит курс на развитие малоэтажного домостроения, то как знать, может, и Россия станет со временем территорией коттеджей и таунхаусов. Благо, земли в нашей стране хватает.