Наша задача - сделать строительный рынок стабильным

За последнее время в строительстве произошло большое количество законодательных изменений – в Государственной думе РФ принят целый пакет важных документов. Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень рассказал об их значении для стройкомплекса и рынка недвижимости.

Рост показателей только приветствуется

Стоит отметить положительные итоги отрасли в первой половине 2016 года. Так, одним из самых важных моментов стал рост ипотечного кредитования – за пять первых месяцев года он составил 48% и достиг уровня 550 млрд рублей. За счет заемных средств жилищные условия смогли улучшить 320 тысяч человек. Средняя ставка ипотечного кредитования снизилась на 1,5% – с 14,5% в 2015 году до 12,7% в текущем. «Это средняя процентная ставка. Имеется в виду и процентная ставка с государственной поддержкой, которая ниже 12%, и коммерческая процентная ставка без государственной поддержки. В 2015-м у нас был рекорд по введенным квадратным метрам жилья в целом по стране – более 80 млн. Рекорд же по объемам ипотеки был не в 2015-м, а в 2014-м году – 1 трлн 760 млрд рублей, которые люди взяли в виде ипотечных кредитов. И сегодня по результатам пяти месяцев мы видим, что ситуация приближается к этим цифрам», – сказал министр.

Продолжается реализация федеральной целевой программы «Жилище» на 2015–2020 годы. Ее участниками стали молодые семьи и некоторые другие категории льготников. В настоящее время выделяется свыше 98 млрд рублей на реализацию программы. Так, в первом полугодии было предоставлено четыре тысячи сертификатов на получение квартир. Всего же за год будет свыше семи тысяч семей получат такие сертификаты.

2015-й  стал рекордным по количеству сданных квадратных метров, 2016 год имеет все шансы повторить эти достижения. Предварительный прогноз по объемам жилищного строительства на этот год, согласно инвестиционным декларациям застройщиков, – 76 млн квадратных метров жилой площади. Однако реальный ввод может быть скорректирован. Многое здесь будет зависеть от процентных ставок по кредитам и общей макроэкономической ситуации. В среднесрочной перспективе Минстрой рассчитывает выйти на более высокие показатели. На это должен работать и ряд законодательных поправок, принятых в этом году.

Дольщик получит то, за что заплатил

Важный законодательный итог последнего времени – принят целый пакет законодательных поправок в федеральный закон № 214 об участии в долевом строительстве.  В документе есть несколько отправных моментов, которые существенно повлияют на ситуацию в секторе долевого строительства, считает министр.

Прежде всего, ужесточены требования к уставному капиталу застройщиков в зависимости от площади вводимого жилья. Размер капитала теперь будет зависеть от площади возводимого жилья. Скажем, до 1,5 тыс. квадратных метров он составит 2,5 млн рублей, до 100 тыс. кв. м – 150 млн руб., от 500 тыс. квадратов – 1,5 млрд рублей. «Нельзя приравнивать условия по уставному капиталу застройщика в Москве или, скажем, Костромской области. С таким дифференцированным подходом согласились и представители национального профессионального сообщества», – подчеркнул Михаил Мень.

Кроме того, расширен перечень информации, которую строительная компания обязана предоставлять дольщикам. Еще одно новшество – введены счета эскроу. Будет создан реестр застройщиков. Вводится такое важное понятие, как целевое использование средств дольщиков.

И, наконец, будет сформирован компенсационный фонд для достройки проблемных объектов долевого строительства. Из его средств будет завершаться возведение жилья в случае возникновения непредвиденных обстоятельств в ходе строительства у компании-застройщика. По словам министра, этот пункт крайне важен, поскольку гарантирует дольщику, что он получит то, за что заплатил свои деньги. Было несколько подходов к решению этого вопроса, рассказал министр. Первоначально предполагали его решать за счет страхования. Но практика показала, что наша система страхования в целом с этой задачей не справляется. Поэтому пришлось разрабатывать другой механизм, резюмировал глава Минстроя.

Саморегулирование: перезагрузка

Полностью переформатированы принципы саморегулирования в строительстве. Новые правила вводят обязательное членство в СРО только для генподрядных организаций. Малые и средние компании, которые работают на субподрядах, от обязательного членства в СРО освобождены, они могут вступить в них на добровольной основе. Ответственность генеральных подрядчиков при этом, наоборот, ужесточена.

По словам министра, закон принимался непросто, многие СРО противодействовали ему, не желая терять членов. Но это шаг в правильном направлении, так как облегчает жизнь малому и среднему бизнесу. Нынешние поправки дают саморегулированию последний шанс доказать свою необходимость. Строительные СРО должны убедить власти и профессиональное сообщество в том, что это нужный и полезный инструмент.  Дело же до сих пор складывалось так, что, если даже член СРО в чем-то провинился, никто не нес никакого наказания. Ярким примером тому может послужить тот факт, что общий объем компенсационных фондов всех строительных СРО насчитывает миллиарды рублей, в то время как в качестве возмещения убытков из этого источника было выплачено всего чуть более 70 млн рублей.

Также для строителей закреплено создание СРО по территориальному принципу. А вот для проектировщиков это необязательно: их организация может выбрать любое СРО в России. Устанавливается персональная ответственность для главного инженерного и главного архитектурного проектов при проектировании и строительстве объектов.

 «Саморегулирование в стройке обретает человеческое лицо – то, для чего оно делалось изначально. Искаженная гримаса в строительстве привела к тому, к чему привела. Сегодня мы постараемся эту ситуацию исправить», – выразил надежду министр.

Формирование
законодательного поля продолжается

Принят еще один важный документ – внесены изменения в закон о концессионных соглашениях. Главная его цель – снижение административных барьеров для прихода в жилищно-коммунальную отрасль частных инвесторов. В частности, закон позволяет разрубить один из «гордиевых узлов» в этой сфере. Хорошо известно, что у многих ГУПов и МУПов часть имущества не оформлена. Раньше по этой причине его нельзя было передавать управляющей компании. Теперь, если последняя соглашается самостоятельно оформить эту часть собственности, то получает возможность заключить концессионный договор. Этот порядок действует и при наличии у государственной организации долгов. В том случае, если концессионер берет их погашение на себя, он может заключить концессионное соглашение.

Другое важное изменение в законе – это обязательное участие в концессионном соглашении третьей стороны, субъекта федерации. Во-первых, муниципалитеты далеко не всегда имеют возможность и компетенцию правильно заключить договор. Во-вторых, тарифы устанавливаются на уровне регионов. Поэтому новая конструкция документа выглядит более законченной и логичной.

Михаил Мень остановился на еще одном законе. Речь идет об обязательном использовании экономически эффективной проектной документации повторного применения, или, говоря более понятным языком, типового строительства. Этот законодательный акт тесно связан с другим законом, направленным на совершенствование системы ценообразования. Речь ни в коем случае не идет о возврате к типовому строительству и использованию фиксированных цен, уверяет министр. Задача стоит иная: максимально достоверно определять первоначальную стоимость контрактов на строительство. Хорошо известно, какой произвол царил в этой области. Поэтому никакого разворота к плановому принципу формирования цены не предусмотрено.

Однако на этом формирование законодательного поля строительной отрасли  отнюдь не заканчивается. По словам Михаила Меня, у новой Госдумы впереди немало работы. На очереди еще одна важная тема – формирование рынка арендного жилья. Основная законодательная база уже существует. Но это совершенно новый рынок, и то, как он будет функционировать, пока неясно. Здесь также возможны новые законодательные инициативы.

Подводя итоги законодательной работы в строительной сфере на данном этапе, министр подчеркнул: «Наша задача в том, чтобы этот бизнес стал таким, каким он является во всем мире: не очень доходным, зато стабильным. Что же касается ближайшей стратегической цели, то это возведение ежегодно до 100 млн квадратных метров жилой площади».