Недвижимость – нововведения и риски

Спрос и ценовая политика

На российском рынке недвижимости спрос сегодня меняется не ежеквартально, как это наблюдалось пару-тройку лет назад: шкала роста и падения спроса скачет ежемесячно. Только с начала 2016 года тенденции спроса на российском рынке жилой недвижимости изменялись несколько раз. В первом квартале года спрос на жилую недвижимость оставался более или менее стабильным. Это было связано с действием государственной программы по субсидированию ипотечного кредитования граждан. Как следствие, в январе-феврале рынок столичной недвижимости испытывал настоящий ажиотаж спроса. Лидерами продаж стали квартиры в новостройках, значительно обогнав вторичное  жилье.

Однако уже в марте покупательская активность граждан значительно снизилась, несмотря на стабильную ценовую политику застройщиков. Это обусловлено как продлением действия государственной программы, так и нестабильной экономической ситуацией в России в целом. Впрочем, с традиционным ежегодным ростом цен на жилую недвижимость (в среднем 7–20%) можно полагать, что второй и третий кварталы 2016-го будут все же иметь тенденцию снижения спроса на жилье.

Исключение составят лишь инвесторы, которым нынешняя ситуация на рынке недвижимости только на руку. По традиции стремительно исчезают с рынка однокомнатные квартиры, как правило, являющиеся основными активами для бизнесменов.

Нововведения в законодательстве: чего ожидать застройщикам и иностранным компаниям?

Согласно новым изменениям в закон о долевом строительстве (214-ФЗ), направленным Минстроем РФ в правительство, застройщики будут вынуждены привязывать собственный капитал к стоимости жилья по договору долевого участия (ДДУ). Это позволит сформировать единый реестр девелоперов и создать новый механизм соблюдения прав дольщиков путем размещения их средств на так называемых эскроу-счетах в банках. Безусловно, с введением данных изменений с рынка уйдут небольшие компании-застройщики, уступив место нескольким компаниям-гигантам, что, безусловно, отразится на повышении цен на жилье. Однако, по мнению главы Минстроя РФ Михаила Меня, количество компаний-банкротов на рынке не изменится.

Нововведения в законодательстве РФ коснутся и иностранных строительных компаний, в первую очередь, турецких. В 2016-м турецкие застройщики должны будут обращаться в правительство РФ за получением специального разрешения на возведение жилых и коммерческих зданий. Впрочем, это не коснется проектов, начатых в 2015 году. Также появится список работодателей, сотрудниками которых могут быть граждане Турции.

Однако в целом турецкие подрядчики продолжат строительство крупных проектов в России, в частности, возведение стадионов для ЧМ-2018.

Бум элитного городского жилья и новая российская архитектура

Что же касается архитектурного облика российских городов, здесь доминирует тенденция строительства больших жилых комплексов и уход от возведения зданий-свечек. Новые мини-миры жилых комплексов пестрят разнообразием внутренней инфраструктуры, плавательными бассейнами, спорткомплексами и апартаментами наподобие номеров высококлассных отелей. Среди застройщиков элитного жилья лидируют столичные MR Group и RBI, екатеринбургский «Атомстройкомплекс» и другие.  Как утверждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Груп», с 2014 года цены на столичную жилую недвижимость класса люкс снизились с 18 800 до $15 800 за квадратный метр. Факторы, оказавшие влияние на снижение цен и девальвация рубля, по сути, смогут обеспечить рост спроса на элитное жилье.