Недвижимость нуждается в маркетинговой оптимизации

Что будет с ценами на недвижимость в 2013 году, как на них повлияет «разморозка» долгостроя, каковы перспективы спроса на офисную недвижимость и торговые центры? Эксперты считают, что арендодателям и продавцам недвижимости необходимо привыкать работать в условиях перманентного кризиса и делать упор на маркетинговые технологии.

Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна»:

Дефицита на рынке офисной недвижимости пока не наблюдается, потому что неосвоенных площадей предостаточно. Ко всему прочему в 2013 году резерв увеличится за счет «разморозки» и введения в эксплуатацию долгостроя. Это связано с экономической ситуацией в стране в целом и в сегменте девелопмента в частности. Кризис 2008 - 2009 годов осложнил ситуацию на строительном рынке, резко снизилась покупательная способность, и многие застройщики приостановили реализацию проектов в силу финансовых затруднений. Сейчас о кризисе почти не говорится, проекты, которые тогда начинались, благополучно завершаются.

Цены на жилую недвижимость уже достигают максимальных показателей, поэтому их остановка неизбежна. Сегодняшняя платежеспособность населения не позволяет брать кредиты под 13 - 15%. И такие обстоятельства заставят застройщика более эффективно работать над ценообразованием и концепцией.

Александр Засухин, генеральный директор консалтинговой компании «Гермес»:

Рынок коммерческой недвижимости в результате насыщения стал конкурентным, а на высококонкурентном рынке методом эффективного продвижения является использование маркетинговых технологий. Особенно хорошо это заметно на примере рынка торговых центров. Сегодня они очень похожи друг на друга: мы видим однотипность арендаторов, как якорных, так и сетевых, однотипность концепций. Если говорить о развлекательной составляющей в местных торговых центрах, то оригинальности мы также не увидим. В большинстве ТЦ работают боулинг, бильярд, детская развлекательная зона. Каток - это уже разнообразие. В некоторых случаях встречается оригинальный подход, например, парковая зона.

В качестве примера оригинальной концепции можно указать один из торговых центров, где сельскохозяйственный рынок выступает так называемым составным якорным арендатором.

Что касается кризиса, то я считаю, его вторая волна неизбежна. Какая она будет по мощности? Причем не так давно мне довелось послушать одного экономиста, и он заявил следующее: «Классическая схема периодического кризиса, в соответствии с которой экономика развивалась несколько последних десятилетий, когда каждые 8 - 10 лет наступает кризис, в современных условиях уже не работает. Поэтому мы должны приспосабливаться жить в условиях перманентного кризиса». Поскольку у нас сырьевая экономика, и мы зависим от нефтегазовой иглы, у нас нет развитого малого и среднего бизнеса. В Европе около 70% ВВП формирует малый бизнес. Причем эти компании весьма устойчивы к кризису.

Здесь можно сказать о судьбе офисных центров. Они нуждаются в маркетинговой оптимизации и должны стремиться стать самодостаточными - предоставлять все услуги, необходимые потенциальным арендаторам: туристические фирмы, гостиничные номера, салоны красоты. В первую очередь офисные центры востребованы среди предприятий малого и среднего бизнеса. Если они окрепнут, появится необходимость строить офисы, а пока нужно проводить оптимизацию их работы, чтобы снизить риски. Таким образом, арендодателям важно приспосабливаться к условиям перманентного кризиса. И ещё нужно добавить, что многим российским офисным центрам не хватает лица. Брендинг - их слабое место.

Следует отметить, что с вводом новых объектов положение на рынке торговой недвижимости в ближайшие несколько лет будет обостряться, поскольку заявили о себе очень крупные торговые центры. Здесь перспективы очень хорошие. В кризис не вводились новые объекты, а цикл объектов составляет три-четыре года.

Из обсуждения на круглом столе «Долгострои: глобальная разморозка», февраль, 2013