Одноэтажная Россия: просто мечты или реальность?

Чтобы, наконец, в России начался бум малоэтажного строительства, банки должны повернуться лицом к малым строительным фирмам, а государство – покрыть издержки на проведение сетей, утверждает председатель Консорциума малоэтажного строительства Игорь Яцун. В противном случае мегаполисы продолжат уплотняться, жизнь в них станет ещё менее комфортной, а вокруг города будут простаивать незастроенными многокилометровые территории.

Какова ситуация со строительством малоэтажного жилья в российских регионах?

Во всех 89 регионах ситуация неоднозначная. Есть Анадырь, Уфа, Екатеринбург, Краснодар… И каждый из этих городов идет своим путем. Например, Курган развивается в направлении малоэтажного строительства, но скорее всего потому, что не может быть мегаполисом. Какие-то города, как, например, Екатеринбург, с максимально компактным заселением, наоборот, вряд ли смогут успешно развиваться в направлении малоэтажного строительства. Не секрет, что Екатеринбург среди «миллионников» – один из самых малых по площади и самых плотных по количеству жителей на гектар. Но, например, для сравнения я бы отметил Уфу, как положительный пример реализации малоэтажного строительства. Там «малоэтажкой» застроены достаточно серьезные площади.

Почему так получилось?

Думаю, что в этом сыграла свою роль политическая воля республиканских властей. Они решили построить такие поселки и сделали это. Но даже там есть проблемы. Насколько я знаю, люди вселяются в эти дома не слишком охотно, потому что есть претензии к качеству строительства. Могу согласиться с такой оценкой, потому что сам там был и видел эти дома.

Что препятствует развитию малоэтажной застройки?

Сложившаяся ситуация на рынке такова, что покупательная способность основной массы населения ограничивается примерно 18 тысячами рублей за квадратный метр, а при сложившейся системе ценообразования ни один строитель не возьмется за эти деньги строить. Поэтому территории простаивают незастроенными, причем даже не отдаленные, а в городах-спутниках.

Почему так происходит?

Во-первых, вопрос инфраструктуры. Его можно решить только одним путем: государство должно взять на себя большую часть расходов по её развитию. Любой шаг в сторону от города – это отсутствие воды и водоотведения. Уже сегодня сложилась ситуация, когда возросший жилой фонд «давит» на существующие очистные и канализационные системы. Строить дальше дома без обеспечения их инфраструктурой уже рискованно.

У Ильфа и Петрова есть прекрасная книга «Одноэтажная Америка». Так вот, если сейчас прочитать эту книгу, то мы увидим, что самое большое изменение, которое произошло с тех пор, это Лас-Вегас. Он был деревней, а стал мегаполисом. Всё остальное осталось прежним. И малоэтажное жилье в США развивается исключительно благодаря государственным вложениям в инфраструктуру. Почему ипотечные компании там активно ведут застройку? Потому что они делают это под «урбанизированные» земли. Это означает землю, к которой государство провело все необходимые сети. И если взять средние европейские отчисления на инфраструктуру и наши, то разница составит от 10 до 100 раз. У нас это всё дороже в десятки-сотни раз. Например, строили мы дом и столкнулись с тем, что должны заплатить пять миллионов рублей за подключение к непригодным для использования сетям. Непригодным по своему состоянию, – мы ещё и в порядок привести должны сети, а это значительные суммы.

А почему государство не покрывает убытки по строительству сетей?

В ряде регионов существуют программы жилищного строительства с подпрограммами. В бюджете региона заложено, допустим, несколько сот миллионов рублей как раз на строительство сетей. Но чаще всего из этих денег не используется ни копейки. По-чему? Потому что эти деньги должны быть выделены под конкретную территорию, для которой разработан и утвержден проект планировки. Но сделать это может только муниципалитет, которому для этого нужны деньги. Как только он начинает закладывать их в бюджет на проект планировки, встают депутаты местной думы и говорят: «Как можно тратить деньги на такие проекты, когда нам не на что ремонтировать школу?!» В итоге деньги в региональных бюджетах никуда не вкладываются.

Какой выход?

Сейчас эти деньги пытается осваивать крупный бизнес, среднему или малому – получить их нереально. Хотя малоэтажным строительством во всем мире занимаются именно малые строительные фирмы.

По-прежнему ли земельный фактор играет свою сдерживающую роль?

Если это земли поселений, то их выставляют на аукцион. А на аукционе, если это «лакомый кусок», его выкупают крупные структуры. Они, конечно, их застроят. Но по какой цене? Здесь еще нужно сказать, что перевести землю под жилую застройку стало гораздо сложнее. Есть Гослесфонд, который очень жёстко отстаивает свои границы. При этом предлагается под застройку осушать болота. Зачем?! Мы живем в стране с самой большой пригодной для застройки территорией!

Насколько влияют материалы на стоимость малоэтажного жилья?

Материалы могут влиять на стоимость жилья в пределах 10%. Всё остальное «поглощают» сети и земля.

Из чего лучше строить?

Есть два основных материала: камень и дерево. Они занимают на рынке 90%. Все остальные материалы, альтернативные – не более 10%, а значит, оторванные от нашего менталитета и климата, вряд ли будут активно использоваться без длительной статистики применения. Не секрет, что экологичность многих позиций под большим сомнением.

Президентом поставлена задача сформировать соотношение малоэтажного и многоэтажного жилья: 60 на 40%. Насколько она выполнима?

Президентом была поставлена ещё одна интересная задача: должна быть упрощена процедура получения банковских денег в реальный сектор экономики. Это две взаимосвязанные задачи. Если президент хочет получить указанное вами соотношение видов жилья, то «малоэтажкой» должны заниматься малые строительные фирмы, а не корпорации. Но они не смогут этого сделать без банковской поддержки. Поэтому, если будет выполнена первая задача, то будет выполнена и вторая.

Почему банки себя ведут иначе?

Им выгоднее разместить свои деньги под низкий, но надёжный депозит, чем пытаться распределить эти деньги между предприятиями малого бизнеса. При этом есть положительный опыт крупных международных банков. Например, Гонконгский банк активно вкладывается в малоэтажное строительство.

Насколько доступно малоэтажное жилье для россиян?

Считаю, что это абсолютно доступная вещь. Можно поменять квартиру на частный дом. Сегодня почти у всех россиян приватизированные квартиры. Сегодня я оцениваю стоимость квадратного метра загородного жилья в 25 – 40 тысяч. Если у вас есть в городе квартира площадью 60 квадратных метров, ты легко можете поменять её на дом 120 квадратных метров вместе с земельным участком. Если бы ещё банки повернулись к малоэтажному жилью лицом, то дело пошло бы ещё лучше. Но реальность такова, что из 100 банков такие варианты рассматривают всего три-четыре. И это катастрофически мало.

То есть реальная цена квадратного метра малоэтажного жилья – 25 – 32 тысяч рублей?

Да. Но при условии, что будут выполняться все необходимые условия: финансирование со стороны государства инженерных сетей и инфраструктуры, активность банков по отношению к малым строительным компаниям.

Какие прогнозы вы можете дать по малоэтажному жилью на ближайшие 5 – 10 лет?

Так или иначе через семь-восемь лет произойдет бум загородного строительства. Если сегодня мы ещё имеем точечную застройку малоэтажным жильём вокруг города, то скоро всё изменится. Люди понимают, что жить в городе – всё тяжелее для здоровья. Любой здравомыслящий человек понимает, что лучше жить в собственном кирпичном доме в тишине на свежем воздухе в километре от города, чем в бетонной коробке в центре мегаполиса.