В строительстве должны остаться лишь добропорядочные компании
Экономический кризис серьезно ударил по строительству. Но основной спад пришелся на 2015 год, а в настоящее время ситуация выправляется. Сегодня вводится ряд законодательных новаций для скорейшего восстановления отрасли.
Руководитель аппарата министерства строительства Нижегородской области Владимир Челомин.
Какие сегменты отрасли просели больше всего: жилищное, промышленное, гражданское строительство?
Если говорить о жилищном строительстве, то ситуация обратная – за первое полугодие в Нижегородской области введено в эксплуатацию жилья на 17% больше, чем за первые шесть месяцев прошлого года. На 2016 год губернатором утверждена программа по вводу жилья на уровне 1270 тыс. кв. м. Она подтверждена реальными объектами, находящимися в той или иной стадии строительства. За первое полугодие в регионе введено почти 538 тыс. кв. м жилья. Это весомая часть годовой программы – порядка 45% плана по сдаче жилья за год. Поэтому каких-либо проблем в том, чтобы обеспечить запланированные показатели, я не вижу.
Как обстоят дела на предприятиях строительной индустрии?
В целом производство строительных материалов у нас практически не снизилось. Если по отдельным их видам отмечен спад (к примеру, меньше в первом полугодии у нас произведено силикатного кирпича), то по другим видам наши заводы, напротив, наращивают объемы производства. Так, за полугодие производство кровельных материалов увеличилось на 8%, асфальта – на 13%, бетонных блоков– на 22%, сборного железобетона – почти на 37%.
Каким образом государство в настоящее время поддерживает строительную отрасль?
Отрасль ощущает серьезную поддержку, с одной стороны, благодаря реализации крупных программ по строительству инфраструктуры к чемпионату мира - 2018, а с другой – программ жилищного строительства. В Нижегородской области успешно реализуется программа «Жилье для российской семьи», в рамках которой за три года должно быть построено 400 тыс. кв. м жилья. На мой взгляд, этой программой удалось удачно сбалансировать интересы и застройщиков, и покупателей – она предусматривает компенсацию застройщикам на строительство коммуникаций в размере 4 тыс. рублей за квадратный метр проданного жилья, но цена продажи должна быть не выше 80% от средней стоимости в регионе и не более 35 тыс. рублей за квадратный метр. Причем речь идет о цене квартиры с отделкой, а средняя цена жилья в новостройках в Нижегородской области – 55 тыс. рублей за квадратный метр без отделки. Поэтому участвующие в программе граждане покупают жилье по очень привлекательным ценам. Благодаря компенсации на инфраструктуру застройщик фактически получит 39 тыс. рублей за квадратный метр. У него небольшая рентабельность, но есть необъятное поле деятельности для снижения себестоимости за счет использования современных технологий. Надеюсь, что эта программа получит развитие и после 2017 года, потому что сегодня это единственный механизм, позволяющий государству снизить цены на жилье и привлечь на рынок большое количество тех покупателей, которые без такой программы не смогли бы приобрести жилье вообще.
Сейчас перед нами стоит задача – не допустить снижения объемов строительства жилья в ближайшие годы и соответствующего резкого подъема цен на него. Для этого нужно обеспечить строительные компании земельными участками по минимально возможным ценам. На сегодняшний день по действующему законодательству мы можем предоставлять земельные участки без конкурсных процедур под все программы, реализующиеся в соответствии с законом о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (185-ФЗ) – например, при расселении ветхого фонда, для чего в области строится почти по 100 тыс. кв. м ежегодно. А в настоящее время мы по поручению губернатора отбираем земельные участки для предоставления без конкурсных процедур и под другие программы – например, под строительство жилья для работников предприятий оборонно-промышленного комплекса. Сегодня уже есть очень хороший механизм выделения земельных участков для строительства жилья промышленными компаниями. Любое предприятие может инициировать создание жилищно-строительного кооператива и получить участок абсолютно бесплатно.
Но нужно сократить стоимость земель и для строительных компаний, которые возводят жилье для всех групп граждан. Причем у нас есть строительные компании, которые обеспечены землей на 10 - 15 лет вперед, а есть и такие, у которых земли – лишь на два-три года работы. Сейчас ведется законодательная работа для того, чтобы изменить стратегию предоставления земельных участков строительным организациям. Землю нужно давать не тем, кто предложит за участок наибольшую цену, чтобы придержать ее несколько лет, а потом перепродать подороже, а тем, кто хочет и может строить на ней жилье в ближайшие годы. Надеюсь, что соответствующие изменения в законодательство появятся в ближайшее время.
А как на строительный комплекс повлияют уже вступившие в силу законодательные изменения, которые вступают в силу в ближайшее время: к Законам «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), «О контрактной системе в сфере закупок» (44-ФЗ), «О саморегулируемых организациях» (315-ФЗ)?
Сегодня, чтобы строить жилье, нужно получить страховку на заключенный с дольщиком договор в страховой компании или в Обществе взаимного страхования. Но страховые компании крайне неохотно работают со строительными организациями, поскольку не умеют считать строительные риски. Отсюда возникают серьезные проблемы. Еще более серьезные проблемы могли бы возникнуть, если бы законодательство не изменилось – страховые компании пока не выплатили в России по договорам страхования договоров долевого строительства ни копейки. С 1 января 2017 года должен начать работать фонд страхования строительства на государственной основе. Принцип формирования этого фонда – те же средства компаний. Взносы – не более 1% от стоимости строительства объекта – примерно такие же, как и тарифы страховых компаний. Компенсационный фонд должен будет организовать нормальную проверку компаний перед выдачей страховых полисов, а если компания не сможет выполнить свои обязательства, закончить возведение объекта за счет собранных средств. Я считаю, что благодаря такому механизму государство сможет не допустить появления новых обманутых дольщиков.
Кроме того, теперь уставный капитал застройщика будет привязан к тому объему жилья, который он собирается строить с привлечением средств дольщиков. Застройщик, продающий дольщикам 10 тыс. кв. м жилья не может иметь уставный капитал в 10 тыс. рублей! Уставной капитал компании должен соответствовать тем объемам, которые он привлекает от дольщиков. Это вторая страховка от появления обманутых дольщиков. Понятно, что это решение затруднит выход на рынок новых компаний, основную часть жилья будут строить крупные организации, имеющие большие уставные капиталы. Это не совсем правильно, это снизит конкуренцию на рынке. Но у нас в Нижегородской области сейчас 20 проблемных домов – в основном это следствие того, что на рынок вышли компании-новички, которые считают, что строительство – это простой вид деятельности. А он очень сложный. Чтобы строить жилье, нужно иметь серьезные навыки, а чтобы строить жилье на средства дольщиков – и серьезные капиталы.
Серьезные законодательные изменения введены и по возможности повторного использования проектной документации, заказчиком которой являлись государственные органы или муниципалитеты. И этих изменений мы давно ждали. Если мы заплатили деньги за проект школы или детского садика, это наша интеллектуальная собственность. Почему мы не можем использовать этот проект еще и еще без согласования с проектировщиком? Решение принято. То, за что заплатил госорган или муниципалитет, является его интеллектуальной собственностью, и он может использовать это столько раз, сколько сочтет нужным. Разумеется, такое решение не нравится собственникам проектных организаций – они потеряют деньги, которые сейчас получают за повторное использование проекта. Но эти деньги сэкономят государственные и муниципальные заказчики.
Серьезные изменения предстоят по саморегулируемым организациям строителей. Мы долго бились за то, чтобы у СРО строителей не было филиалов, чтобы они были региональными. В Нижегородской области сейчас работают филиалы томской или самарской саморегулируемой организации, но понятно, что никто из Томска или Самары не приедет к нам решать проблемы нижегородских строителей. Теперь решение принято. Филиалов из других регионов у нас не будет. Кроме того, изменен порядок допуска. В СРО не нужно будет вступать субподрядчикам. Генеральный подрядчик несет полную ответственность за строительство объекта, и он вправе брать на субподряд того, кого сочтет нужным.
Сейчас разрабатывается проект изменений в Закон «О контрактной системе в сфере закупок» (ФЗ-44), о том, что в условиях торгов может быть указан минимальный перечень работ, которые генподрядчик должен выполнить своими силами – своей техникой, своими штатными специалистами. Это дает возможность отсечь от торгов компании-пустышки. Изменение закона позволит оставить на рынке только понятные, добропорядочные и прозрачные компании, которые платят налоги, заработную плату сотрудникам и страховые взносы с нее. Я считаю, что это разумный подход. Сегодня любое частное предприятие, отбирая подрядчиков, изучает их репутацию, выясняет, какие проекты они уже реализовали, каково качество этих объектов, какая у них имеется техника, сколько сотрудников, какова у них квалификация… Такой же принцип отбора должен быть и у нас. Мы должны понимать, кто и как выполняет государственный или муниципальный заказ, а не отдавать подряды тому, кто предложил самую низкую цену.
