К реализации крупных отложенных проектов готовы

«Перенасыщение» первичного рынка жилья, завершение программы господдержки ипотечного кредитования по субсидированию процентных ставок, ужесточение требований к финансовой устойчивости застройщиков и при этом успешный ввод в эксплуатацию 2,108 млн кв. м жилья. Каково самочувствие строительного комплекса сегодня и какой прогноз на завтра? С этими вопросами National Business обратился к директору НП «СРО «Союз стройиндустрии Свердловской области», заслуженному строителю России Юрию Чумерину.

Юрий Николаевич, спрос на жилье снизился на 40–60%, чем это грозит строительной отрасли, и упадут ли вслед за платежеспособным спросом цены на квартиры?

Да, рынок сужается, уменьшается число его участников. По России в прошлом году произошло падение строительства жилья на пять-десять процентов. В Свердловской области – на 15%, было введено в строй  2,107 млн кв. м жилья, примерно 0,5 кв. метра на человека. Много это или мало? Правительство РФ призывает регионы строить в расчете метр на человека, для нашей области – это 4,5 млн метров. Потребность в жилье в нашей стране будет всегда. Сейчас рынок – в ожидании понижения цены, которая не может опускаться до бесконечности. Застройщики не станут продавать себе в убыток. В Свердловской области цена квадратного метра составляет 61 тыс. рублей, по уровню нас можно сравнить с Ростовской областью или Краснодарским краем. Для сравнения, в Москве средняя цена –205 тыс., в Московской области – 82 тыс. руб. за метр.

Из чего складывается цена квадратного метра?

Давайте разбираться. По данным Межрегиональной общественной организации «Союз инженеров-сметчиков», себестоимость строительства квадратного метра в России составляет в среднем 25 тысяч рублей. Практически всё остальное добавляют два параметра – стоимость земли и подключение к сетям. В Екатеринбурге на эти величины приходится 25 тысяч,  в Санкт-Петербурге – 55 тысяч,  в Москве – более 100 000 рублей. Таким образом, цены на жилье во многом определяются стоимостью земли в том или ином городе, регионе и техническим подключением к сетям. Например, в соседнем Челябинске их цена в сумме – всего пять тысяч рублей. Такая же стоимость и во многих городах-миллионниках России.

В прошлом году была создана Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС). Какая роль отводится ей в экономии средств, формировании цен?

Создание ФГИС ЦС – серьезнейшее решение. Сегодня у нас действует базисно-индексный метод расчета смет, основанный на использовании устаревшей сметно-нормативной базы 2001 года и индексов для перевода цен 2001 года в текущие цены, который не отвечает вызовам времени. Поэтому мы движемся в сторону ресурсного метода, который невозможен без фиксации и постоянного мониторинга стоимости строительных ресурсов. Для этого и необходимо создание ФГИС ЦС. В систему заложена актуальная информация о ценах на стройматериалы, изделия и конструкции, монтируемое оборудование, стоимости эксплуатации машин и механизмов, уровня оплаты труда рабочих строителей и механизаторов с учётом территориальной специфики. Это, безусловно, поможет нам сэкономить серьезные средства для бюджетных строек всех уровней.

Какие основные вопросы приходится сегодня решать в строительном комплексе?

В непростые 2008–2009 годы шло создание саморегулируемых организаций. Сейчас нелегкий период в экономике, который усложняется и новой, дополнительной реорганизацией саморегулирования в строительстве. В 2010 году появился компенсационный фонд возмещения вреда, разовый взнос в который для строительных компаний составил в зависимости от объемов строительства от 300 тысяч рублей. Сейчас создаем второй компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств для подрядчиков работ по ФЗ-44 и ФЗ-223. Кроме того, в нынешнем году Минстрой России при ипотечном агентстве создает и третий фонд – по обманутым дольщикам. Вся эта нагрузка весьма некстати вновь приходится на очередной виток кризиса.

Также возникли новые законодательные требования к финансовой устойчивости застройщиков, которые вытолкнут с рынка компании многих застройщиков, возводящих по одному-два дома на 50–100 квартир. Их доля рынка составляет пока около 40%. Но она, конечно, начнет сокращаться.

Как удается компаниям выживать в столь непростое время?

В России начали формироваться очень крупные холдинги, которые способны застраивать более двух миллионов квадратных метров. Они обладают крупным оборотным капиталом, в том числе кредитным, заводами стройматериалов. Их руководство вхоже во властные коридоры. К таким компаниям в Свердловской области можно отнести, например, Атомстройкомплекс, который может купить землю, выступить в качестве девелопера, привлечь заемные средства. Всё более активно заявляют о себе такие игроки, как УГМК, Ренова, Синара, Русская медная компания. Уверен, со временем они обязательно начнут создавать собственные строительные компании. И за ними, по опыту Москвы и С.-Петербурга, будущее.

А как обстоят дела в промышленном строительстве?

В скором времени начнутся стройки по крупным отложенным проектам промышленных объектов – доменная печь в Нижнем Тагиле, ж/д магистрали в рамках Северного широтного хода, кампус УрФУ. Надо к этому готовиться уже сегодня. Но пока у нас практически нет крупных застройщиков, имеющих возможность брать крупные банковские залоги, кроме, может быть, таких холдингов, как «Уралэнергострой», «Синара – Девелопмент», которые сформировали свой круг строительных компаний. Некоторые заказчики не хотят отдавать объекты денежным столичным посредникам, понимая, что строить качественно и с хорошими материалами будет крайне проблематично. Они вынуждены дробить объекты на несколько частей. К тому же, в свете последних событий, на стройки уже начали возвращаться турецкие компании, в частности в Тобольск. Скоро с них снимут последние ограничения, хотя им пока не особенно выгодно работать на наших объектах из-за соотношения курса рубль/доллар.

Сегодня к сносу готовятся хрущевки в Москве, поговаривают о возможности сноса их и в Екатеринбурге. Обсуждается ли в связи с этим вопрос короткого жизненного цикла зданий?

Хрущевки, как правило, свой срок – 50 лет – отслужили. Первый дом уже «сложился» в Одессе, в этом ему посодействовал свежий морской соленый воздух. В агрессивной среде активно проявилась коррозия сварочных швов. Хрущевки неоднократно пытались реанимировать, предлагались различные проекты, но все они не выдерживали критики. В ближайшем будущем вопрос ребром может встать и в Екатеринбурге. По программе областного Фонда капремонта за 39 лет надо отремонтировать места общего пользования почти в 40 тысячах домов – кровли, подвалы, фасады, внутренние сети. Среди них немало хрущевок.

Какова обеспеченность региона стройматериалами собственного производства?

Региональная стройиндустрия даже в эти трудные времена входит в первую тройку в России. В соответствии с Программой Минпромторга РФ развитие стройиндустрии России конкретно намечается до 2030 года. В Свердловской области  на 50 из 150 заводов проведено глубокое техническое перевооружение, в результате чего на них начала выпускаться импортозамещающая продукция. Теперь даже при односменной работе предприятия способны закрывать региональную программу на 120%. Продаем материалы в соседние регионы России. Например, уральская керамическая плитка уходит в Европу и Китай. Базовые предприятия – ЖБИ, кирпичные заводы работают пока на 60% своей мощности. Это означает только одно: мало объектов начинается с нуля – в основном достраивается незавершенка.

Сегодня в регионе нет предприятий по производству листового стекла, современных кровельных материалов, стекловаты. Если будем выходить на  три-четыре млн кв. метров жилья, нам нужен еще один  цементный завод. Кстати, предприятия Союза получили федеральную лицензию на разработку месторождения сырья для цемента в районе Нижних Серёг, сейчас подбираем инвестора. Подготовили две площадки для строительства современных кирпичных заводов, что очень важно, поскольку сырья для цемента и кирпича нет в северных регионах УрФО. Продолжим реконструкцию заводов ЖБИ. В марте-апреле при «Уральском строительном кластере» Союза созданы консорциумы кирпичных заводов и заводов ЖБИ.

Какие новые финансовые, ипотечные инструменты может предложить Союз для развития жилищного строительства в Свердловской области?

Союз совместно со Сбербанком пытается включить в работу ипотечно-накопительные схемы для многодетных семей. Сегодня МУГИСО выдало разрешения на семь тысяч бесплатных земельных участков для малоэтажного строительства, 17 тысяч готовы к выдаче, плюс подано еще 65 тысяч заявлений. Но для того чтобы началось активное строительство коттеджей для многодетных семей, необходимо бюджетное субсидирование ипотечно-накопительной системы Сбербанк. В Башкирии внедрен опыт и весьма успешно. Например, сегодня ребенок учится в пятом классе. Понятно, что в будущем ему потребуется жилье. Из бюджета Башкортостана на каждые десять тысяч семьей в накопительную часть вложенных рублей выделяется три тысячи рублей субсидии, а когда сумма накоплений составит сумму, близкую к половине всей стоимости квартиры, ипотека выдается на оставшуюся часть под 6% годовых. И это очень большой стимул. Если оглянуться вглубь истории, то увидим, что инструменты финансовой поддержки были использованы и нашими предками. Столыпин сумел переместить 3 млн человек добровольно в Западную Сибирь. Он давал на семью 150 десятин земли, а это огромный участок, давал подъемных 15 золотых рублей, когда три золотых рубля стоила корова, выделялся и  льготный кредит на пять-шесть лет беспроцентно, плюс бесплатный проезд семьи в «столыпинских» вагонах. Нам надо разрабатывать новые финансовые инструменты для привлечения инвестиций, развивать новые накопительные и накопительно-ипотечные схемы, но не следует забывать и опыт наших предков.