Строительство домов - для осторожного инвестора
Деньги должны не просто работать, они должны зарабатывать. Можно ли инвестировать в данной сфере и как при этом при этом минимизировать риски? Можно. Отдел инвестиций ООО «Бугров и Партнеры» уже несколько лет доказывает это на деле, сопровождая инвестиции в частный бизнес.
Об одном из наиболее интересных и привлекательных проектов – «Доходные дома» мы поговорим с директором отдела инвестиций ООО «Бугров и Партнеры» Оксаной Покровской.
Оксана, ООО «Бугров и партнеры» много лет успешно ведет ряд направлений формирования стабильного и пассивного дохода для инвесторов. Чем вас заинтересовала тема домостроения? И чем эта тема может заинтересовать инвесторов?
В этом направлении мы видим большие перспективы.
Во-первых, недвижимость – один из немногих действенных элементов защиты от инфляции. Особенно, если она обладает своей «изюминкой», например, находится, в хорошей локации, допустим, с постоянным потоком туристов или запросом на покупку. Цена и спрос на такую недвижимость постоянно привлекательна, не зависимо от того, что происходит в мире.
Во-вторых, вложение в недвижимость – это высокая безопасность, поскольку в наших проектах актив оформляется именно на инвестора, что гарантирует возврат средств и получение дохода от продажи или аренды в любом случае. Недвижимость всегда была и остается ключевым активом для капитала и диверсификации бизнес-рисков.
В-третьих, в этой нише может быть сформирована стабильная доходность, важная для консервативных инвесторов, и можно достичь доходности, значительно превышающей инфляцию.
В чем суть вашего проекта?
В инвестиционно-строительном проекте «Доходные дома» мы создаем партнерство: инвестора, застройщика (а порой землевладельца и даже владельца производств домов) и управляющей компании – для получения совместного дохода по факту реализации проекта, защищая прежде всего интересы и права инвестора. При этом все создаваемые активы мы первоначально оформляем на инвестора и некоторые из них сразу превышают стоимость инвестиций.
Вначале формируется концепция для вложения средств. Мы работаем в сфере низко-рисковых инвестиционных инструментов, но понимаем, что любой шаг нуждается в четком контроле, экономическом расчете, правовом андеррайтинге.
Когда концепция проходит тщательную оценочную, финансовую и юридическую проверку, и мы жестко договариваемся с застройщиком и другими сторонами - проект представляется инвестору. Тот финансирует проект в соответствии с поэтапным графиком или единоразово, в зависимости от проекта. Застройщик под нашим контролем строит этот объект по себестоимости, ну а мы выступаем одновременно в качестве гаранта для инвестора, а зарабатываем уже после реализации все вместе.
В качестве примера рассмотрим спекулятивный проект «Студенец» (рядом с городом Кстово Нижегородской области) и посчитаем. Себестоимость квадратного метра – 30 тыс. руб. – с отделкой, коммуникациями, а продажная стоимость – всего по 50-55 тыс. руб.
Считаем дальше. Себестоимость построенного дома, в зависимости от площади, от 2 до 3,75 млн руб. Продажная цена – от 3,5 до 6,5 млн руб. Это очень привлекательно для покупателя – типовая квартира в Кстово стоит дороже, чем дом с земельным участком в формате квадрохаус площадью от 70 до 127 кв. м.
Если подобный проект мы делаем и продаем в течение года (ровно 12 месяцев), то каждый его участник получает в районе 20% годовых (после уплаты налогов), включая инвестора и застройщика. Если сделка пройдет раньше – доходность инвестора возрастает еще больше. У нас очень быстрый цикл постройки, в этом проекте уже построено более 50 домов, много продано, и мы активно развиваем инфраструктуру проекта – дороги и общественные места.
Да, доходность заманчива. Но все-таки, если быстро продать не получится?
Хороший вопрос. Конкретно в проекте «Студенец» реализуется следующая схема - когда проект не продается в течение года по тем или иным причинам, то мы фиксируем доходность инвестора – 20% годовых на следующий год, а доля других лиц, включая нас, при этом падает. Если ситуация не меняется и на следующий год, то проект, построенный по себестоимости, остается у инвестора. Но, конечно, представить себе невозможно, чтобы проект не продался в течении 2-х лет с текущей инфляцией и этими ценами.
Нужно проговорить еще раз, что объект с землей изначально находится в собственности инвестора, и он лично может контролировать ход работы, хотя мы скидываем постоянные отчеты в чаты проектов.
Управляющая компания выступает гарантом достройки объекта и управления продажами. Что бы ни случилось, инвестор обязательно получит свои деньги, в крайнем случае в виде построенного ликвидного актива.
А если инвестор не хочет продавать недвижимость, а планирует, например, сдавать ее в аренду?
И это предусмотрено. Все проекты делятся на три направления.
Первое – спекулятивное: построили - продали. Оно подходит для тех, кто хочет получить краткосрочный доход с высокими гарантиями безопасности.
Второе – доходные проекты. Построили – передали управляющей компании для сдачи в аренду. Это идеальная защита от инфляции для инвесторов, желающих создать себе долгосрочный пассивный доход и диверсифицировать риски в доходной недвижимости.
Есть и третье направление, объединяющее в себе выгоды первых двух – спекулятивно-доходные проекты. Построили - передали управляющей компании для сдачи в аренду, а через 3-5 лет продали. Интересный вариант для тех, кто хочет создать себе долгосрочный пассивный доход и диверсифицировать риски в доходной недвижимости, а через некоторое время получить доход от спекуляции, выйдя из проекта.
Каждый наш проект идет «в привязке» к чему-то значимому: поток туристов, привлекательность цен, удобное расположение, доход в валюте и т.д.
Спекулятивные проекты включают в себя строительство жилых домов с земельными участками в стильных форматах квадрахаус, барнхаус, таунхаус.
Самый бюджетный вариант – проект Студенец, точка входа в него очень низкая, от 2 млн. руб. Сейчас там активно создается инфраструктура, что еще больше повышает привлекательность застройки для покупателей. Доходность инвестора – от 20% годовых. Сейчас мы завершаем строительство второй линии домов комфорт-класса, первая линия практически продана. Аналогичный спекулятивный проект реализуется в Дивеево.
Первую партию домов в Зеленом городе в формате квадрахаус и таунхаус тоже почти продали, сейчас осваиваем остаток земли. Она уже ближе городу, поэтому идет удорожание по стоимости земли, и жилье классом повыше, спрос на которое тоже предопределен.
В недвижимости важно создать комплекс, инфраструктуру. Людям, живущим в наших домах, нужны хорошие дороги, магазины, прогулочные зоны, и, конечно, наличие коммуникаций. Поэтому наша задача, как управляющей компании, не просто позвать инвесторов в строительство, но и сделать спекулятивные и доходные объекты максимально привлекательными для покупателей, гарантировав качество и создав удобства проживания.
А что касается доходных проектов, что Вы можете предложить?
Для желающих получать пассивный доход хорошим вложением будут проекты «Дивеево», «Домбай», «Стамбул». Расскажу чуть подробнее о каждом проекте.
Дивеево. Посуточная, то есть, самая выгодная аренда через управляющую компанию, в Дивеево может показать доходность от 1% в месяц от суммы инвестиций (от 12% годовых). Кстати, проект может быть и доходно-спекулятивным – в этом случае при продаже прибыль может составить примерно 30% от инвестиций. В Дивеево много посуточного жилья (которое очень сильно загружено почти круглый год), но туристам, как правило, предлагаются простые комнатушки. Когда мы выложили варианты наших барнхаусов на Авито, то летом получали до 15 заявок за сутки.
Домбай. Очень перспективный красивый проект, который также обладает высоким потенциалом. Сейчас идет разработка проекта для дальнейшей посуточной сдачи в аренду домов близ территории заповедника Домбай (Карачаево-Черкессия) с предполагаемой доходностью от аренды – 18% годовых и более. Подобрана земля, делаем размежевание для инвесторов.
Стамбул. Это ликвидный заграничный проект, суть которого в том, что мы выкупаем на инвесторов несколько зданий в центре Стамбула (Турция), в них проводим капремонт и сдаем в аренду мини-апартаменты. Инвесторы, заинтересованные в турецком направлении, выбирают уже не строящиеся объекты, а этажи такого здания (на инвестора официально оформляется право собственности - ТАПУ). Поскольку вся инвестиционная недвижимость находится практически в одном районе, нашей управляющей компании проще и эффективнее управлять комплексом, а доходность инвесторов и актив в целом защищен от валютных рисков рубля, так как, по сути, доход от аренды и реализации идет в долларах. Средняя доходность в районе от 8% до 15% годовых.
Хочу уточнить, что при любом расчете мы берем самую минимальную доходность от аренды, при загрузке 40% по году и фиксацией низкой цены аренды. По факту доходность и загрузка сильно возрастают в горячий сезон, но мы указываем инвесторам реальные цифры без завышения. В реальности они могут быть гораздо выше.
А почему инвестор сам не может купить недвижимость, сдать в аренду? Или построить и перепродать?
В принципе, может. Давайте представим: Вы – инвестор. Чтобы приобрести дом в Турции, вам потребуется осуществить целый комплекс действий – разрешения, договоры, валютные переводы и т.д. Стоимость здания – от 500 тыс. долларов. Добавляем стоимость ремонта и «доводим дом до ума», а еще есть и правовые риски. Продажа или сдача в аренду – тоже трудоемкий процесс, требующий от вас специальных знаний и постоянного контроля.
В нашем случае, вы, как инвестор, приедете в Стамбул один раз и купите уже готовый этаж. Это дешевле, удобнее и быстрее. Сумма входа – 10 млн. руб.
Теперь рассмотрим российский вариант: вы приобретаете земельный участок, урегулируете административные вопросы, платите застройщику, а потом этого застройщика постоянно контролируете. Готовы ли вы на такой «подвиг»?
Вот и выходит, что инвестировать через управляющую компанию проще, выгоднее и безопаснее.
Как проходит сделка?
Инвестор приходит к нам в офис, знакомится с возможностями размещения средств, иногда мы организуем экскурсии на наши готовые и строящиеся проекты. Затем, в зависимости от проекта, мы оформляем на него землю или объект недвижимости, который регистрируем в Росреестре и, конечно, подписываем договор подряда на достройку. Также подписываем инвест-контракт, закрепляющий наше право на доход после продажи объекта, либо доход от управления.
Поговорим о рисках – ведь они существуют?
Конечно, как и в любом бизнесе.
Первый риск – возможность экономического расхождения: не сошлась экономика по постройке, по дальнейшей продаже, по аренде. Допустим, планировали себестоимость квадратного метра 30 тыс. руб., но вышло дороже из-за роста цен на стройматериалы.
От чего это может произойти? Как вы понимаете, существует 1001 причина: наложение санкций, сильное изменение на рынке, ведение дополнительных налогов и т.д. Но чем короче строительный период, тем легче его просчитать. По нашим проектам он составляет от 5 до 12 месяцев, поэтому риски значительно ниже, чем в обычном строительном бизнесе.
К тому же мы строимся практически без остановки. Если на каком-то этапе не хватает инвестиций, мы используем свои ресурсы. И самое важное – «ставить свою шкуру на кон» - если мы ошиблись, то строим на свои финансы, поэтому, например, в проекте «Студенец» сумма постройки фиксированная, т.е. сумма вложений «жесткая».
Конечно, есть «гибкие» проекты, где мы инвесторам не даем 100% гарантий по постройке, и сметы могут вырасти или быть ниже. Но это в основном в доходных проектах, т.к. аппетиты самих инвесторов обычно возрастают. Например, в проекте «Домбай» есть инвесторы, которые зафиксировали на себя строительство банного комплекса, конюшни и т.д., а в проекте «Стамбул» - инвестор – обладатель террасного этажа захотел сделать себе крутой ремонт.
Еще существуют риски, которые относятся к разряду внешних. Например, снижение планируемой стоимости продажи или аренды, или увеличение срока продажи. Соответственно, маржинальность может «плясать». Но, опять же, это в большей степени риски доходности, но не безопасности. Плюс мы стараемся на себя принимать риски неверных расчетов или внешних факторов, при этом наша маржа падает, но на инвесторе это не сказывается.
Еще отмечу административные риски, касающиеся, в первую очередь, изменения законодательства – могут запретить, допустим, сдавать посуточно апартаменты, или еще что-то придумать. От этого никто не застрахован.
Еще нужно учитывать изменение конъюнктуры рынка. Например, первые, кто зашли в Архыз, успели получить все преимущества. А через три года там наблюдался пик застройщиков. И как следствие, уже не те условия и рынок.
Самый главный инструмент – тщательный расчет на этапе подготовки проекта. Мы давно на рынке, поэтому знаем, на что нужно обращать особое внимание, какие возможные проблемы можно предотвратить, какие – предугадать и т.д.
Предотвращение рисков по аренде – это свои управляющие компании плюс контроль инвестора. Очень действенны поэтапное финансирование строительства и контроль. Застройщик получает деньги только после принятия очередного этапа его работы. Приходится постоянно «держать руку на пульсе».
Получается, что из трех сторон договора, все-таки большая часть рисков на вас?
Да, это так, хотя в договоре есть и поручительство застройщика.
Но мы стараемся минимизировать свои риски, рассчитывая проектные сметы по максимуму. А если будет дешевле – отлично!
Мы даем поручительство каждому договору подряда и каждому договору инвестирования. Если застройщик на каком-то этапе нас подведет, или его экономика «не сойдется», мы достраиваем проект самостоятельно, поскольку заработанная репутация ценится выше.
Куда обращаться за более подробной консультацией тем, кто заинтересовался в возможности получить выгоду от инвестирования?
К нам в допофис по инвестиционному направлению: г. Н. Новгород, ул. Дальняя, д.8, по номеру телефона 8 (831) 212-89-99 или найти меня в любых социальных сетях.
