Тотальная любовь к гостеприимству

Ключевым направлением Управляющей компании «БУГРОВ КАПИТАЛ» является консалтинг, строительство и управление недвижимостью для отдыха и туризма. Компанией в короткие сроки построены такие комплексы, как ГК «Сердце Домбая» на Кавказе и ГК «Стригино Лофт» в Нижнем Новгороде, запущен после капитального ремонта Загородный клуб «Кадницы». Запускается гостевой комплекс «Барн Вилладж» с экопарком в Зеленом городе в Нижнем Новгороде и строится апарт-комплекс «ДОМБАЙ СКАЙ» в центре горнолыжного курорта Домбай (Карачаево-Черкесская Республика). Почему развитие инфраструктуры индустрии гостеприимства стало выгодным и как вместе с УК «БУГРОВ КАПИТАЛ» могут заработать партнеры, рассказывает создатель Управляющей компании Эдуард Бугров.

Развитие сферы гостеприимства – глобальный тренд России

Индустрия гостеприимства в последнее время развивается в России ускоренными темпами. Почему? Насколько вырос спрос на загородный отдых?

Эта тенденция возникла после пандемии, когда люди насиделись дома и появился отложенный спрос. А потом, после начала СВО, когда внешний туризм осложнился, и деньги, которые россияне раньше тратили, массово хлынули на отечественный рынок. И многие, даже слабенькие базы отдыха и отели вдруг получили хорошую загрузку. Они просто не справлялись с потоком гостей и соответственно завышали цены. Сначала это заметили предприниматели, и на рынке стали появляться новые объекты. А потом на тенденцию обратило внимание государство, стало вкладывать в индустрию гостеприимства больше денег и предложило бизнесу различные льготы. Соответственно, возник кумулятивный синергетический эффект, вызвавший глобальный тренд в России.

Индустрия гостеприимства у нас действительно развивается очень быстро. В 2021–2023 годах заполнялись все объекты для отдыха – даже у ленивых отельеров. Но уже в 2024 году слабые игроки стали испытывать сложности с загрузкой. Думаю, что уже в ближайшее время конкуренция ещё более ужесточится, банальные домики и глэмпинги недосчитаются существенного количества гостей и начнется передел рынка в пользу более масштабных инфраструктурных проектов. Так, к примеру, в июне 2024 года мы запустили на Кавказе, в федеральном городе-курорте Теберда гостевой комплекс «Сердце Домбая», где гости размещаются примерно в таких же домах, как в достраивающемся сейчас гостевом комплексе «Барн Вилладж». Арендная рентабельность этого проекта составила в районе +20% годовых при загрузке около 65%, и, конечно, сильно выросла капитализация проекта за счет узнаваемости и высокого сервиса. Мы с инвесторами активно развиваем инфраструктуру и много средств реинвестируем, чтобы база стала ещё более комфортабельной и интересной для отдыхающих, готовимся к еще большему количеству гостей, запустили экскурсии, приобрели квадроциклы, в ближайших целях – открытие кафе и шатров.

Стоит обратить внимание, что на Домбае стоимость квадратного метра с 2022 по 2024 год выросла со 150 тыс. рублей до 450 тыс. рублей. Сейчас мы запускаем ещё один мощный проект на Домбае, но уже в формате апарт-комплекса, так как земля на горнолыжном курорте – большой дефицит, и на ней нецелесообразно и дорого строить отдельные дома. Землю выкупили, площадку подготовили, выполнили инженерно-геологические изыскания, провели электричество и воду, находимся в стадии получения разрешения на строительство.

Вы сказали, что простые дома и глэмпинги станут испытывать всё большие сложности с загрузкой. А какие места размещения, на ваш взгляд, будут пользоваться спросом?

Спрос будет расти на проекты с хорошей инфраструктурой. Вот смотрите: я понимаю, что в гостевом комплексе «Барн Вилладж», строительство которого мы сейчас заканчиваем
в Зеленом городе, дома будут генерировать отличную доходность, потому что он расположен, по сути, в экологической парковой территории Нижнего Новгорода. Но если здесь не будет инфраструктуры, гости будут заезжать сюда на один-два дня. Жить здесь дольше им будет скучно. А мы планируем сделать так, чтобы люди задерживались у нас неделями, а еще лучше – арендовали дома на все лето. В комплексе «Барн Вилладж» будут расположены индивидуальные бани, большой шатер для банкетов и мероприятий, теннисные столы, волейбольная площадка, костровые зоны, зоны для барбекю, банные чаны у каждого дома, а в административном здании – пиццерия и конференц-зал для проведения корпоративных мероприятий.

Мы сразу закладываем массу инфраструктуры в сам проект, а рядом – всего в 800 метрах от комплекса – мы делаем капитальный ремонт большой площадки внутри соснового леса, где будут и ресторан в 1200 кв. м. площадей, и большой банный комплекс, кальянные, лобби-бар, кинозал, открытый термальный бассейн, фестивальная площадка и многое другое. Чтобы родители могли отдохнуть, для детей будет организован детский центр, где с ними будут заниматься педагоги. В комплексе нон-стопом будут проходить различные мероприятия: утром, к примеру, занятия йогой, затем спортивные мероприятия, деловые или развлекательные игры, музыкальные вечера… Максимально расписан каждый час. Ну, не захотели гости посещать мероприятия – не пошли и отдыхают в спа. Хочется отдыха на природе в уединении – прогуляйтесь по многочисленным эко-тропам. Они у нас классные – с озерами, с болотцами, в сосновых борах… Там очень красиво, а многие нижегородцы даже про это не знают. Хочется экстрима – вас ждут вездеходы, квадроциклы, велосипеды. То есть, возможен отдых на любой вкус.

При этом каждый барн расположен на огороженной автономной территории, поэтому здесь можно отдохнуть приватно своей семьей или компанией. Но все они соединены между собой раздвижными воротами и калитками. Поэтому для проведения, к примеру, корпоративного мероприятия или свадьбы можно организовать и совместный отдых многих людей. Ничего подобного в ближайших пригородах Нижнего Новгорода нет. При этом мы формируем список наших постоянных гостей, которые к нам взаимно-лояльны, культурно себя ведут и не мешают другим гостям отдыхать – для них у нас особые привилегии, скидки и закрытые мероприятия.

При этом арендные ставки у нас очень демократичные. Стоимость размещения в барне в сутки составляет 15-18 тыс. рублей. Но поскольку в доме легко размещаются до десяти гостей, в перерасчёте на человека получается совсем недорого. Но такие цены будут действовать только в те периоды, когда у нас не будут проводиться фестивали, праздники и подобные крупные мероприятия. В дни проведения фестивалей стоимость размещения в гостевом комплексе будет выше.

Гости должны возвращаться в Нижний Новгород вновь и вновь

О каких мероприятиях идет речь?

Если не проводить крупных эвентов, то целевая аудитория гостевого комплекса «Барн Вилладж», по большому счёту, жители и гости Нижнего Новгорода и окрестностей, а также транзитные гости. Но сейчас разворачивается борьба между регионами страны за массу туристов. И не только за туристов. Туризм и индустрия гостеприимства решают ключевую проблему человека: чем заняться и что делать, если у тебя уже всё хорошо и хочется жить в комфорте и в радости? Это, в том числе, и вопрос кадрового потенциала. Из регионов, в которых ничего не происходит, где скучно жить, уезжает молодёжь. Все это в конечном счёте влияет на экономику и доходы региона.

Нижний Новгород очень хороший город с множеством мероприятий, но, с моей точки зрения, ему однозначно надо доказать первенство среди ближайших его конкурентов – Доброград и Суздаль во Владимирской области и Казань в Республике Татарстан. Я имею в виду прежде всего туристов московских, за которых развернулась основная борьба в центральной России. Как ни парадоксально, в Москве Нижний Новгород знают порой даже меньше, чем Доброград, хотя, конечно, это вопрос пиара. При этом, перспективы привлечения туристов в наш регион колоссальные. Правительство Нижегородской области это хорошо понимает и многое делает для развития событийного туризма: у нас проводится и кинофестиваль, и различные музыкальные фестивали, и интересные праздники, и крупные соревнования, и многое другое. Все это делает наш регион интересным и инвестиционно привлекательным.

Мы тоже хотим помочь в развитии событийного туризма нижегородской индустрии гостеприимства. Наша основная задача – привезти к нам гостей со всей России, чтобы они знали, что Нижний Новгород – это важная точка, что сюда следует возвращаться снова и снова.

А каким образом вы можете помочь региону в привлечении туристов в Нижний Новгород?

В 800 метрах от гостевого комплекса «Барн Вилладж» мы строим крупную фестивальную площадку на территории экопарка для проведения различных мероприятий численностью до 3000 – 5000 человек. Если вы захотите сейчас провести столь крупное загородное мероприятие в России, то столкнетесь с массой серьёзных проблем. Потому что такое мероприятие можно проводить на площадке, соответствующей определенным требованиям безопасности, а только на строительство забора нужно потратить от 5 млн рублей. Постройка и аренда одной сцены стоит от 5-10 млн рублей, плюс оборудование парковочных мест, плюс электроснабжение, питание, гигиена… Не случайно проводившийся у нас крупнейший фестиваль электронной музыки Alfa Future People, несмотря на огромное количество гостей и очень серьёзные сборы, был убыточным и дотационным.

На нашей площадке уже есть вся базовая инфраструктура, наша задача ее отшлифовать под самые высокие требования. А потому проведение фестиваля обойдется его организаторам на порядок дешевле и гораздо менее хлопотно. Им не нужно заново сооружать шатры, сцены, рестораны, заборы, парковочные места и многое-многое другое. Нужно лишь составить программу эвента, договориться с хедлайнерами, запустить рекламу и продавать билеты.

Уже сейчас мы готовимся к ряду мероприятий, в том числе, бизнес-лагерю по управленческой борьбе и спортивному фестивалю с Нижегородской Академией ММА. Мы обязательно организуем Всероссийский фестиваль игры «Мафия», ведь в России игрой «Мафия» увлечено колоссальное количество людей, есть региональные клубы, но никто не проводит всероссийских соревнований, потому что они все разрозненные, и у них нет подходящей площадки, а стоит она дорого. И конечно, мы ищем других организаторов и партнеров по данной теме. Здесь можно проводить шахматные фестивали, симпозиумы, соревнования айтишников и многое другое. Наша цель - создать на нашей площадке точку кипения, подобную ранее Селигеру, которая будет развивать Нижегородский регион.

Доход на длительную перспективу

Как вам удаётся привлекать инвестиции для реализации столь масштабных проектов?

Если говорить об инфраструктурных проектах: фестивальная площадка и расположенные на её территории банный комплекс, ресторан и прочее – это, помимо собственных средств – акционерный капитал, привлеченный от наших партнеров, с которыми мы давно работаем. Мы стараемся не пользоваться займовыми плечами в индустрии гостеприимства, особенно в период высокой ключевой ставки, и ищем стратегических партнеров или покупателей домов/ апартаментов.

Сами же дома мы предлагаем выкупить частным инвесторам, заключив на 15 лет договор управления с нашей Управляющей компанией. В настоящее время стоимость электрифицированного, газифицированного и полностью меблированного дома с участком, оформленным как ИЖС, составляет 12-13 млн рублей. Но ежемесячно цена увеличивается на 2%. (Это логично – чем ближе срок сдачи, тем выше стоимость). Причем, речь идет именно об инвесторах, которые покупают дома не для собственного проживания, перепродажи или спекуляций, а для извлечения долгосрочного рентного дохода. По договору 80% выручки от сдачи дома в аренду получает собственник, а 20% – Управляющая компания, после всех расходов. Расторгнуть договор можно будет только, если мы не соблюдаем нормативы доходности и ещё в ограниченном числе случаев.

И каковы нормативы доходности?

Целевая доходность по всем нашим проектам – от 18% годовых. Гарантированная минимальная доходность по проекту «Барн Вилладж» – 12% годовых. Кажется, немного – на банковский депозит сегодня можно положить деньги и под более высокий процент. Но это сегодня, а завтра ключевая ставка Центробанка снизится, и ставки по банковским депозитам упадут, а наш рентный доход растет и будет расти ещё выше при развитии инфраструктуры. Мы предлагаем доход на длительную перспективу. К тому же стоимость качественной недвижимости постоянно растёт – капитализация увеличивается. Уже сегодня проект, подобный гостевому комплексу «Барн Вилладж», невозможно построить за те деньги, за какие это сделали мы. Мы продаём дома практически по себестоимости, так как наша итоговая цель – хорошая рентабельность инвестора. Зарабатывать будем на управлении проектом и инфраструктуре с другими партнерами.

Каким образом?

Вообще индустрия гостеприимства зарабатывает на номерном фонде, на общественном питании, и порой – на СПА-услугах. А всё остальное дает не очень большую маржу, но усиливает другие направления. Я уже говорил, к примеру, про фестивальное движение. На сдаче площадки в аренду под фестивали много не заработаешь, но можно поднять арендные ставки на дома в дни его проведения. Мы строим большой хороший ресторан, который станет центром притяжения в Зеленом Городе. Но он же будет притягивать и гостей в «Барн Вилладж». И наоборот – гостям «Барн Вилладж» будут предоставлять скидку в ресторане. Аренда барна стоит 15-16 тыс. рублей в сутки. А если заплатить на 2 тыс. рублей больше, все гости барна смогут безлимитно пользоваться банным комплексом – многие на это согласятся. Таких примеров, когда одно направление усиливает другое, можно привести множество.

УК «БУГРОВ КАПИТАЛ» – управляющая компания, которая тотально любит своих гостей, и это уже замечают потенциальные партнеры. Нам сейчас предлагают передать в управление порядка десяти баз отдыха в разных местах России. Собственники готовы проинвестировать их ремонт или строительство, если мы возьмем эти объекты в управление. Почему это происходит? Потому что мы умеем создавать загрузку, мы умеем при небольших затратах качественно обслуживать гостей. У нас сплочённая и постоянно растущая команда, обладающая главным в этой индустрии качеством – тотальной любовью к гостеприимству. И мы научились на этом зарабатывать.

Каковы сроки сдачи гостевого комплекса «Барн Вилладж»?

Вы видите, что все дома в комплексе уже построены и большинство из них отделаны. Осталось уложить брусчатку, засеять газоны, выполнить ещё некоторые работы по благоустройству территории. До 1 мая мы запустим первую серию из десяти домов. Уже сейчас идут технические заселения. Окончательно все 23 дома будут готовы к приёму гостей до 1 июня. Но это лишь первый этап проекта. Далее – развитие экопарка, инфраструктуры и мероприятий.

В каких ещё проектах УК «БУГРОВ КАПИТАЛ» могут принять участие сторонние инвесторы?

Сейчас мы продаем дома в «Барн Вилладж», запустили продажи доходных апартаментов на Кавказе – в самом центре горнолыжного курорта в Домбае – и ищем партнеров для строительства инфраструктуры во всех проектах. Мы многое можем предложить партнерам: от домов и апартаментов до банных комплексов и игровых центров.