Город в развитии: чем запомнился 2021 год

К 800-летнему юбилею в Нижнем Новгороде проделана большая работа по благоустройству. Михаил Сергеевич, каковы ее итоги?

За несколько лет подготовки к юбилею города был проведен беспрецедентный объем работ. В каждом районе создано как минимум по четыре-пять общественных пространств – как в рамках непосредственно подготовки к юбилею, так и в рамках реализации приоритетного проекта «Формирование комфортной городской среды». Но основной объем работ пришелся на историческую часть города. То, что мы сейчас видим, оставляет благоприятное впечатление и по реализованным концепциям, и по качеству работ. Теперь наш город в полной мере соответствует своему званию столицы ПФО.

Работы по созданию комфортной городской среды продолжатся. В 2022 году будут создаваться новые общественные пространства. Как и раньше, площадки будут выбираться с учетом мнения жителей.

Кроме того, в этом году Нижний Новгород объявлен новогодней столицей России. И наша ближайшая задача – на высоком уровне организовать праздничные мероприятия и подтвердить «новогодний» статус.

В 2021 году начал действовать федеральный закон о комплексном развитии территорий. Как он повлияет на градостроительную политику города?

Поправки, внесенные в градостроительное законодательство, изменили принципы городской застройки. В последние годы шел планомерный переход от точечной застройки к комплексной и в рамках последней было задействовано несколько механизмов. Но многие крупные российские города столкнулись с дефицитом свободных участков под застройку. Первой эту проблему начала решать Москва – ее программа реновации у всех на слуху. Поправки о комплексном развитии территорий фактически распространяют московский опыт на всю страну. Действующие ранее варианты освоения земли теперь заменены новым единым механизмом, предполагающим застройку и благоустройство территорий, находящихся в том числе и в частной собственности, как со сносом существующих объектов, так и свободных территорий. Причём законом предусмотрены дополнительные процедуры, учитывающие мнение жителей на нескольких этапах реализации проекта реновации. В настоящее время этот механизм находится на финишной стадии формирования.

Новый механизм позволит решить проблему ветхого и аварийного жилья?

Да, но для решения этой проблемы будет использоваться не только этот механизм. В Нижнем Новгороде порядка 500 аварийных жилых домов и около 1,5 тыс. ветхих. И их количество будет расти, поскольку жилой фонд продолжает изнашиваться. Задача по сокращению доли ветхого и аварийного жилья поставлена в рамках нескольких проектов и программ федерального, областного и муниципального уровня. В частности, до конца 2023 года муниципалитет должен полностью расселить жителей аварийного фонда, признанного таковым до 2017 года.

Как на практике будет осуществляться комплексное развитие территорий?

Путем реализации пилотных проектов. Правительство региона уже определило несколько площадок на территории Нижнего Новгорода, которые будут выставлены на аукционы в 2022 году, а построенное на них жилье планируется ввести в эксплуатацию в 2024-2025 годах. По результатам реализации этих пилотных проектов можно будет судить об эффективности нового механизма на территории города.

Если же говорить о перспективах ближайших двух лет, основная доля вводимого в эксплуатацию жилья придется на проекты, реализуемые по старым правилам.

Пилотные площадки будут большими, рассчитанными на крупных застройщиков?

Площадки разные – и в несколько гектар, и в десятки гектар. Участвовать в аукционах смогут любые застройщики. Но законодатель на федеральном уровне предусмотрел входной порог: компания допускается к аукциону только в том случае, если подтвердит наличие успешного опыта работы. Введенные ею объемы строительства должны составлять не менее 10% от объема строительства, которое будет построено на пилотной площадке. К примеру, на участок, где предполагается построить 100 тыс. кв. м жилья, может претендовать компания, которая ввела в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м жилья. По сути, это один двухподъездный 17-этажный дом. Так что входной порог – это скорее фильтр на адекватность участников рынка, чем реальный барьер.

А что сейчас делается в части сохранения объектов культурного наследия?

В Нижнем Новгороде действуют две программы по привлечению частных инвестиций. Первая – объект культурного наследия, находящийся в региональной собственности, сдается в аренду на 49 лет за 1 рубль, а инвестор берет на себя обязательство по полному восстановлению исторического здания. Вторая программа тоже предполагает приведение объекта в нормативный вид, но привлекательность для инвестора в другом: он без торгов получает земельный участок под новое строительство – в аренду за 1 рубль на срок до 10 лет. При этом рыночная стоимость участка должна быть сопоставимой с вложенными и подтвержденными затратами инвестора в реставрацию объекта культурного наследия. В рамках первой программы уже есть успешно реализованный проект, а по второй программе такой «пилот» только начат.

Вы и ваши коллеги ведете депутатский контроль строительства муниципальных объектов. С какими проблемами сталкиваются заказчики и подрядчики?

Для заказчика – городской администрации – проблема одна. Победа подрядчика в торгах, организованных в соответствии с законом о контрактной системе, не гарантирует того, что строящийся объект будет сдан в срок и с надлежащим качеством. Сегодняшняя ситуация тому подтверждение: в Нижнем Новгороде есть муниципальные объекты, которые практически готовы к вводу, а есть такие, строительство которых, к сожалению, отстает по срокам.

Каждый подрядчик индивидуально подходит к выполнению своих обязательств. Но существует и объективная сложность. Себестоимость строительства в уходящем году очень сильно увеличилась – стройматериалы по некоторым позициям подорожали на 100-300%. Кроме того, выросла в цене рабочая сила, действовали ковидные ограничения… Одним словом, на строительном рынке получился почти идеальный шторм.

Муниципалитет оказал необходимую поддержку подрядчикам. Опираясь на действующее федеральное законодательство, он увеличил бюджетное финансирование большинства строящихся объектов, связанное с ростом себестоимости строительной продукции.

Как переживают этот шторм застройщики жилья, не участвующие в госзакупках?

Себестоимость строительства колоссально выросла у всех. Более того, из-за особенностей обязательного для этих компаний механизма проектного финансирования они могут стать «обманутыми застройщиками». Есть риск, что себестоимость строительства будет не в полном объеме обеспечена собственными и кредитными ресурсами. Ведь то, что подорожали стройматериалы, не означает, например, автоматического увеличения кредитного лимита даже при росте плана продаж. Чтобы его расширить, надо провести с банком большое число согласований, на что могут уйти месяцы.

В результате получилось так: квартиры активно продавались, стоимость квадратного метра росла, на эскроу-счетах был заморожен большой объем средств, но своевременно получить дополнительное финансирование от банка, чтобы закупить стройматериалы и тем самым зафиксировать на них цены компании не могли. Сейчас ситуация немного стабилизировалась, большинству застройщиков банковский сектор уже увеличил кредитные лимиты, но этот вопрос все равно требует внимания и участников рынка, и органов власти для предотвращения подобных рисков в будущем.