Дорожная карта дольщиков

Рынок жилищного строительства появился в России меньше 30 лет назад. В 1990 году закон «О собственности в СССР» определил понятие частной собственности, дав возможность гражданам совершать сделки с недвижимостью. Впервые за многие годы люди смогли сами выбирать место и основные параметры будущего жилья.

 Острый дефицит квартир стимулировал появление коммерческих строительных компаний и рост объемов ввода жилья. К началу 2000-х фактическая потребность населения в жилье трансформировалась в значительный платежеспособный спрос – к 2008 году объемы строительства жилья выросли практически вдвое по сравнению с 1990-ми.

Проблема двойных продаж

Несмотря на рост, для застройщиков эти годы оказались непростыми – банки неохотно финансировали отрасль, ставки по кредитам были высоки. Основным источником стали средства граждан – они привлекались на основании разнообразных договоров, которые нигде не регистрировались. Де факто граждане становились не покупателями жилья, а соинвесторами строительства, разделяя вместе с застройщиком все финансовые риски. На фоне полного отсутствия регулирования со стороны государства распространилась практика не просто недобросовестного отношения застройщиков, но и откровенного мошенничества. Особенно остро стояла проблема двойных продаж – когда одна и та же квартира продавалась различным гражданам.

Первый закон, призванный урегулировать сложившуюся ситуацию, № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», принят 30 декабря 2004 года и вступил в силу 1 апреля 2005 года. Он впервые ввел основные понятия в долевом строительстве, определил необходимость подтверждения прав на земельный участок со стороны застройщика и форму договора долевого участия. Договор подлежал обязательной регистрации в Росреестре.

Введение этого закона в значительной мере решило проблему двойных продаж, но не защитило граждан от строительного риска – недобросовестного поведения, банкротства застройщиков. Попытка урегулирования этой проблемы предпринималась в июне 2010 года, когда был принят пакет поправок, которые обязали застройщика обеспечивать свою ответственность перед дольщиками через механизм страхований гражданской ответственности или банковского поручительства.

К сожалению, механизм оказался фиктивным. Условия договоров были сформированы таким образом, что страховые выплаты носили единичный характер, строительные риски де-факто по-прежнему несли сами граждане. Кроме того, до 2017-го закон не предусматривал каких-либо требований к финансовому состоянию застройщика, сбор средств граждан могло осуществлять, по сути, любое юридическое лицо.

Инвесторы поневоле

Подавляющее большинство дольщиков покупают квартиру не с инвестиционными целями. Они так решают самый насущный для любой семьи жилищный вопрос.

Сложилась парадоксальная ситуация: у населения колоссальная потребность в жилье (опросы ВЦИОМ, выполненные по заказу АИЖК в 2017 году, показали, что 45% семей хотят улучшить свои жилищные условия), государство осуществляет политику, направленную на улучшение жизни своих граждан, а люди – покупатели жилья несут строительный риск, свойственный профессиональным инвесторам. Сочетание текущего состояния финансовой грамотности нашего населения, отсутствия государственных, банковских и страховых механизмов контроля и защиты вложенных средств не соответствует состоянию дел в развитых мировых странах.

Фактически простые люди оказались один на один со всеми рисками: есть ли у проекта экономическая эффективность и позволят ли вложенные средства дольщиков достроить объект, нет ли скрытых рисков проекта (техническая реализуемость, качество проектной документации), не приведет ли изменение рыночной ситуации к невозможности завершить проект.

Ответы на такие вопросы требуют профессиональных знаний и навыков. Набор принимаемых рисков свойствен, скорее, инвестированию в ценные бумаги – в акции и облигации. Но в данном случае применяется совершенно другой подход: инвесторы должны пройти квалификацию, то есть обладать компетенцией, чтобы быть допущенными до инвестиционных инструментов. Нужно понимать все особенности компании, реализуемых проектов, структуры капитала, активов и привлеченных средств. Управляющие и консультанты рекомендуют портфельный подход – не класть все яйца в одну корзину, – что в случае с покупкой квартиры невозможно. Немаловажно отметить, что значительная часть жилья покупается с использованием ипотечного кредита, а всем известно, что кредитование для инвестиций в рискованные активы намного опаснее для инвестора.

Появление компенсационного фонда

Проблема защиты таких граждан не могла не привлечь внимания государства. 29 июля 2017 года закон 218-ФЗ создал механизм защиты дольщиков – аналог применяющегося в банковской сфере механизма страхования вкладов. Фонд гарантирует, что в случае возникновения проблем у застройщика будет обеспечена достройка жилья либо произведен возврат вложенных средств.

Также закон определил четкие требования к застройщикам и организации строительного процесса: обособление жилищного строительства от иных видов деятельности (проектная компания); финансовая устойчивость: наличие собственных средств в размере 10% от стоимости строительства, денежные средства 10% на дату получения разрешения привлекать средства дольщиков; обязательное банковское сопровождение уполномоченными банками и контроль целевого использования средств.

Эти меры послужат повышению прозрачности строительной отрасли, исчезнет так называемое «котловое финансирование» – когда застройщики финансировали строительство новых проектов средствами, полученными от реализации других, еще не достроенных объектов. Это приводило к формированию классической пирамиды: в случае возникновения проблем с продажами под риск недостроя попадали сразу все проекты строительной компании.

Введение механизмов банковского сопровождения и контроля за целевым расходованием средств приведет к повышению прозрачности сектора, а значит, со временем упадет и стоимость проектного финансирования.

Переход на банковское финансирование

Логичным шагом является необходимость перехода на механизмы, обеспечивающие принятие специфических строительных рисков профессиональными участниками рынка, как это происходит на рынке ценных бумаг.

25 октября 2017 года президент России поручил «утвердить план мероприятий (дорожную карту) по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан». Для этого нужно ввести необходимую законодательную нормативную базу уже в 2018 году.

Точные принципы работы системы проектного финансирования жилищного строительства еще предстоит выработать. Но можно обозначить ряд особенностей, которые наиболее вероятны для будущей системы. Банки как акционерные общества должны создавать прибыль для своих акционеров и избегать кредитования сомнительных предприятий, а значит, уже на этапе привлечения финансирования будет происходить серьезный отбор проектов.

Таким образом, с рынка могут уйти слабые и откровенно недобросовестные игроки, а их место займут сильные и финансово здоровые компании. Таким механизмом может стать использование банками средств, которые граждане будут размещать на специальных счетах – эскроу. Эти счета могут быть застрахованы АСВ по аналогии с обычными банковскими вкладами.

Гражданин по-прежнему станет заключать договор приобретения ДДУ (договор долевого участия), однако средства направлять не застройщику, а в банк (проценты по такому счету не должны начисляться). Банк, используя это фондирование, будет кредитовать проекты строительства жилья.

В результате, по замыслу властей, в системе финансирования жилищного строительства произойдет полное перераспределение строительных рисков – их будут нести только профессиональные участники, а не граждане.

Между тем, планы о постепенном переходе на новую систему финансирования жилищного строительства в течение трех лет оказались пересмотрены. Президент Российской Федерации Владимир Путин в ходе прямой линии 7 июня установил новый срок полной отмены долевого строительства – 1 июля 2019 года. «Мы должны выйти на цивилизованные способы жилищного строительства, без привлечения средств граждан», – уточнил президент.

Между тем, эксперты прогнозируют немало сложностей с реализацией этой реформы. Невозможно оперативно перейти на новый принцип финансирования в комплексной застройке, которая ведется очередями. Это более реально для точечных объектов.

Появление в цепочке третьего звена (банков) кроме дополнительных гарантий неизбежно увеличивает стоимость проекта. По оценкам Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), минимальное подорожание строящегося жилья составит 5–10% от текущих цен.

Не вполне понятна мотивация покупателей – если раньше разница в стоимости жилья на стадии котлована и в построенном доме была очень большой, то при новой системе она может оказаться несущественной.

У аккредитованных для проектного финансирования девелоперов банков может попросту не хватить средств для полного замещения средств дольщиков.

Помимо недобросовестных строительных компаний с рынка могут быть выдавлены и вполне благополучные малые предприятия – а это приведет к снижению конкуренции и еще большему росту цен.

Словом, ближайшие годы для рынка жилищного строительства могут оказаться очень непростыми.