Мы ищем возможности для улучшений градостроительной деятельности

Полгода назад Михаил Иванов возглавил рабочую группу «Архитектура и градостроительство» Общественной палаты Нижнего Новгорода. Какие градостроительные проблемы в городе выявлены за это время? Какие предложены пути решения этих проблем?

Михаил Иванов, руководитель рабочей группы «Архитектура и градостроительство» Общественной палаты города Нижнего Новгорода.

Михаил Сергеевич, какие градостроительные вопросы, на ваш взгляд, в Нижнем Новгороде решаются лучше и хуже, чем в среднем по стране?

Мы не ставили перед собой задачу выяснить, в чем Нижний Новгород преуспел, наша рабочая группа сосредоточилась на выявлении наилучших практик решения тех или иных градостроительных проблем в стране, чтобы помочь властям города и региона с их внедрением. Я общаюсь с застройщиками разных городов России, и часто убеждаюсь, что в большинстве из них девелоперскую деятельность вести проще, чем в Нижнем Новгороде. Там другие коэффициенты плотности застройки, сроки согласования документации, стоимость и сроки подключения к инженерным коммуникациям… Хотя большинство процедур в строительстве регламентируются федеральным законодательством, по факту получается, что во многих регионах можно строить быстрее и дешевле, чем у нас. При нашей рабочей группе собран весомый пул экспертов по градостроительной политике, архитектуре, земельным отношениям. И мы выступаем с законодательными инициативами, часть из которых поддержана как на местном, так и на региональном, и федеральном уровнях.

Какие это законодательные инициативы и какие проблемы они должны решить?

Проблем у нас много. К примеру, устаревший коэффициент плотности застройки, который перекочевал в региональное законодательство из норм 1989 года. В Нижнем Новгороде этот коэффициент равен 1,2. Это означает, что на площади в гектар в нашем городе можно построить только 12 тыс. кв. м жилья. Например, один дом-свечку в 35 этажей или 35 одноэтажных домов. Современный небоскреб в Нижнем Новгороде построить вообще невозможно – он должен располагаться на многогектарном пустыре. Для сравнения: в Самаре коэффициент плотности застройки – 3, в Москва-Сити 7,2, на Манхэттене – 18. В большинстве городов мира коэффициент застройки «плавающий»: в городе есть исторический центр – здесь коэффициент застройки меньше, а есть высотные микрорайоны – там он больше. Я считаю, что будущее за этим.

Еще одна проблема – сложности регистрации инженерных сетей. Например, ливневую канализацию у нас нельзя строить без разрешения на строительство, если ее диаметр больше 300 мм. В Москве это ограничение раньше было 1000 мм, а сейчас в столице вообще отменили необходимость получения разрешений на строительство сетей. Это решение очень логично, поскольку, во-первых, экспертиза проектов сетей входит в состав проектов капитального строительства, без утверждения которых нельзя приступить к работам. А во-вторых, ресурсоснабжающие организации, которые выдают технические условия, скрупулёзно проверяют проекты на соответствие всем требованиям. В Нижнем Новгороде такие ограничения сохраняются, и на оформление разрешения на строительство инженерных коммуникаций, а также сопутствующие мероприятия по разработке документации по планировке территории, экспертизу, кадастровый учет и прочие строители тратят от полугода до полутора-двух лет. Рабочая группа «Архитектура и градостроительство» Общественной палаты города подготовила соответствующие поправки в Закон Нижегородской области №37-З «Об основах регулирования градостроительной деятельности на территории Нижегородской области», чтобы раз и навсегда закрыть вопрос бесхозных сетей. Наши поправки были поддержаны Городской Думой Нижнего Новгорода.

Еще одна проблема – высокие требования по обеспечению парковочными местами строящегося жилья. Чтобы выполнить эти требования, застройщики вынуждены создавать подземные или многоэтажные паркинги. Подземные парковки в Нижнем Новгороде невозможно продать даже по себестоимости, многоэтажные паркинги у нас стоят пустыми. В некоторых европейских странах, например, есть ограничение в обратную сторону: парковок должно быть не более 10% от общего количество квартир, таким образом власти стимулируют людей пересаживаться на общественный транспорт. У нас же застройщики теряют деньги, и горожане вынуждены покупать дорогостоящие парковочные места. Мы выступили с инициативой внести изменения в Правила благоустройства города и дать возможность размещать эко-парковки за границами красных линий в парковочных карманах вдоль строящихся микрорайонов. По нашему мнению, это стимулирует застройщиков создавать дополнительные автостоянки, которыми смогу совершенно бесплатно пользоваться жители нашего города.

Вы стали отраслевым лоббистом?

Нет. То, о чем я рассказывал, касается всех горожан. В Нижний Новгород в последнее время нередко заходят застройщики из других регионов страны: их привлекают в наш город цены на недвижимость – одни из самых высоких в России. Но затем они узнают, что высокие барьеры в строительстве – тоже специфика Нижегородской области, и приходят в шок от возникших проблем. Поэтому, снижая барьеры, мы решаем проблему всех нижегородцев, желающих улучшить свои жилищные условия, а также снижаем риск появления новых домов-долгостроев и очередных обманутых дольщиков.

Кроме того, рабочая группа «Архитектура и градостроительство» Общественной палаты города стала площадкой для переговоров граждан, бизнеса и власти. К примеру, в течение года в Нижнем Новгороде было несколько конфликтов, вызванных недовольством горожан началом строительства новых зданий по соседству с их жильем. Новыми правилами благоустройства предусмотрен механизм общественных обсуждений, но пока не понятен ни масштаб проектов, которым требуется обсуждение, ни сама методика их проведения. Помимо этого, в городе немало участков, которые были размежеваны и выделены под застройку много лет назад. Застройщик в полном соответствии с законом начинает на них работы, а жители соседних домов чувствуют себя обманутыми: их не спросили и не предупредили. Застройщик мог бы заранее рассказать жителям прилегающих микрорайонов о своем проекте, предложить им какими-то дополнительными работами по благоустройству компенсировать будущие неудобства от жизни рядом со стройкой, и никакого конфликта бы не было. Но подобная практика в городе пока еще слабо распространена. В любом случае, Общественная палата помогает участникам таких конфликтов найти какой-то компромисс.

Также к нам часто обращаются с интересными социальными и общественными инициативами, иногда мы сами их находим и принимаем самое активное участие. Так, мы стали соорганизаторами в Нижнем Новгороде Фестиваля восстановления исторической среды «Том Сойер Фест». Объединившись с городскими градозащитными движениями и общественными активистами, мы воссоздали и привели в порядок исторический Дом Скворцовой на ул. Короленко, 18. Здание получилось очень красивым и станет, мы надеемся, одной из визитных карточек старого города.

Как Общественная палата принимает решение о поддержке таких инициатив?

К нам на заседания приходит много интересных людей, которые делятся своими идеями. Мы открыты для всех. Важно лишь понимать, что Общественная палата – это агрегатор общественных инициатив. Мы рады всем, кто хочет поучаствовать в работе над улучшением жизни в городе.